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高齡房產保命符？呂崑富 信託公會推三大錦囊 抗詐也抗風險
【M傳媒房產中心／專題報導】
在房市買賣頻繁的同時，不動產相關的詐騙案件卻層出不窮，特別是高齡者成為首要受害對象。多年辛苦累積的退休資產，一旦落入詐團圈套，可能瞬間化為泡影。知識傳媒 貸款達人 呂崑富分析，信託公會就針對這一問題提出三大策略，希望透過制度化的信託機制，幫助長者守住一生心血，也為不動產市場建立更完善的安全網。
台灣正式邁入超高齡社會，對於如何管理不動產資產的需求日益殷切。
呂崑富說明，隨著年齡增長，不少長者面臨居住環境老舊、房屋維護困難，甚至不得不考慮搬入安養中心或換屋。這些決策同時帶來財務與法律風險，使得「房子怎麼管」成了不容忽視的課題。
不動產信託在實務上仍不普及。
原因之一是銀行擔心承接後衍生的責任風險。例如，若建物外牆磁磚掉落砸傷路人，或因設施故障造成意外，受託銀行恐怕要面臨連帶責任。也因此，多數銀行對於不動產信託仍裹足不前，進一步壓縮了高齡者的資產管理選項。
信託公會提出「三道錦囊」：
首先是在信託前，必須由專業機構進行徹底調查，確認標的物安全無虞。例如，若建物結構或設備有疑慮，委託人應先完成修繕，再交付信託，才能避免後續責任爭議。
第二，是透過責任保險來分散風險。若能在信託契約中明訂責任範圍，並搭配住宅火險、地震險或居家綜合險，就能將第三人受損的賠償風險轉嫁給保險機制。換句話說，銀行不是孤軍奮戰，而是把「風險」交給專業保險公司處理。
第三，則是引入「第三方專業管理」的標準化流程。不動產涉及清潔、維修、保全乃至出租管理，若委託專業機構或租賃公司代為處理，不僅效率更高，也能減輕銀行壓力。參考日本經驗，若能建立選任標準與監督機制，讓業者遵循明確規範，不僅保障業主，也降低了受託機構的顧慮。
從本質上來看，這三道策略試圖同時解決「老人怕被騙、銀行怕出事」的雙重困境。
呂崑富 表示，當資產管理能夠更透明，責任劃分更清楚，長者才能安心將房產交付信託，銀行也不必擔心成為意外糾紛的「代罪羔羊」。
呂崑富：台灣高齡化腳步已無可逆轉，房產如何從單純的不動產，轉型為「穩健的退休保障工具」，是政府、銀行與家庭都必須共同思考的課題。信託公會的三道錦囊，並非一夕之間就能解決所有問題，但至少開啟了一條可行的道路。未來若能在制度、保險與專業服務三方面並行，或許長者不僅能保住一生積蓄，更能真正住得安心、老得有尊嚴。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題
知識傳媒 貸款達人 粉絲專頁 https://www.facebook.com/loannews82
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