兆基關係企業公司債爆兌付危機！187人組自救會　該查三條資金線

【M傳媒／綜合報導】

大型包租代管業者兆基屋管的股東趙姬投資，以及另一家寄居蟹管理顧問，傳出公司債利息無法依約兌付。截至2026年8月3日，媒體報導已有187名投資人組成自救會，個別投資金額從約50萬元至千萬元以上不等，其中有人聲稱投入約900萬元，本金與利息均暫時無法取回。

事件曝光後，兆基屋管發布聲明表示，原任董事長已於7月29日辭任所有職務，董事會於7月30日推選新任董事長；公司並強調，兆基屋管是獨立法人，財務、會計、資金與營運均獨立運作，租賃本業及客戶權益不受影響。

國家住都中心則表示，目前經辦的社會住宅包租代管業務運作正常，尚無明顯異常，已成立專案小組清查相關業者承辦的租賃案件及服務管理情形，並要求公司負責人提出說明。

因此，現階段必須分清楚：已知發生問題的是公司債兌付，不是已經證實房東租金或房客押金遭挪用。

但公司自行聲明「財務獨立」，也不能取代會計資料與金流查核。事件接下來真正該追的是三個問題：公司債如何發行、代收租金如何管理，以及未上市股票能不能真的拿來抵債。

問題一：187人買公司債，是否代表發行程序違法？

答案是：不能只看總人數。

依《公司法》第248條，股份有限公司私募普通公司債、轉換公司債或附認股權公司債，私募人數不得超過35人，金融機構應募者不計入；公司並應在發行後15日內，檢附相關資料向證券主管機關報備。

目前自救會共有187人，不代表某一次公司債私募就一定超過35人。投資人可能來自兩家公司，也可能分屬不同發行期次。要判斷程序是否合法，必須逐期查明：

每一期有多少應募人？

董事會是否依法決議？

是否在期限內完成報備？

募集文件與資金用途是否一致？

各期公司債是否真的屬於彼此獨立的發行？

但業者也不能只把名單拆成多期、每期控制在35人以下，就當然認為一切合法。

《證券交易法》第7條將發行公司在發行前向「非特定人」公開招募有價證券的行為定義為募集。若實際上長期透過固定場所、相同人員、制式話術或廣泛轉介，持續向可隨時增加的不特定對象招攬，主管機關仍須依實際招攬方式判斷，不能只看形式上的期別與人數。

換句話說，187人不是直接定罪的數字，35人也不是萬用免責符。

年息最高9％，就是違法吸金嗎？

同樣不能直接下結論。

媒體引述募集資料稱，部分公司債年利率最高約9％。但公司債發生違約，不等於發行人必然涉嫌詐欺或違法吸金；高利率也不會單獨、機械式地構成《銀行法》犯罪。

《銀行法》第29條之1主要規範以借款、投資或其他名義，向多數人或不特定人吸收資金，並約定或給付與本金「顯不相當」報酬的行為。

實務判斷不只看利率數字，還要比較當時合法金融機構利率、投資風險、招攬話術、是否宣稱保本、招攬對象與人數，以及資金實際用途。臺北地檢署也指出，「多數人」沒有固定人數門檻，而「顯不相當」應依個案判斷是否高到足以讓大眾輕忽風險。

因此，9％可以是重要的風險警訊，卻不能只憑這個數字就寫成違法吸金已經成立。

主管機關與司法單位若介入，應逐期調閱公司債發行資料、投資人名冊、招攬紀錄、資金用途、關係人交易及還本付息來源，才能確認究竟是單純投資失利、公司治理失控，還是涉及違法募集或吸金。

問題二：包租代管業者能把代收租金拿去投資嗎？

不能把「法律沒有明文要求分帳」，誤解成「業者可以任意動用」。

台灣《租賃住宅市場發展及管理條例》將收租、押金管理、修繕及糾紛處理列為租賃住宅管理業務，並要求租金、押金及相關費用收據，以及退還款項證明，須由專任租賃住宅管理人員簽章。主管機關也有權檢查租賃住宅服務業的業務。

現行制度同時要求業者申請許可、配置管理人員並繳存營業保證金。若因業者可歸責的原因無法履行契約、造成租賃當事人損失，被害人在取得執行名義或經基金管理委員會調處後，可於業者繳存的營業保證金及擔保額度內請求代為賠償。

但這套營業保證金制度並不是銀行存款保險，也不代表所有租金、押金均已受到全額保障。

更重要的是，現行租賃專法並沒有普遍要求所有代管業者，必須把代收租金及押金存入與公司自有資金完全分離的專用帳戶，也沒有建立全國一致的逐戶子帳、定期對帳與外部查核標準。

不過，沒有一般性的法定分帳規範，並不表示代收款可以任意拿去投資、放款或填補關係企業缺口。

如果契約約定款項只是由業者代收代付，業者擅自改變用途，仍可能構成違約及損害賠償責任；若涉及不法所有意圖、違背受託任務或刻意隱瞞金流，是否進一步涉及侵占、背信或其他刑責，仍須依契約、帳戶及實際資金流向認定。

截至目前，公開資料尚未證明兆基屋管所代收的房東租金或房客押金曾遭挪用。國家住都中心也表示相關業務目前運作正常。

下一步應查明的，是租金與押金存在哪些帳戶、是否逐戶列帳、款項如何轉交房東，以及兆基屋管與發債公司之間，是否存在借款、擔保、資金貸與或其他關係人交易。

日本多一道防線：管理款項必須分別管理

日本現行《賃貸住宅管理業法》規定，管理戶數達200戶以上的租賃住宅管理業者，原則上必須向國土交通大臣辦理登錄。

受託管理業者替房東收取的租金、押金及公共費用，須與業者自己的財產分別管理，並建立帳簿及定期向房東報告。日本國土交通省也明確說明，家租與公司自有資金即使短暫進入同一帳戶，也應迅速完成移轉與區分。

但日本制度也不是毫無漏洞。

這項分別管理義務主要針對「受房東委託代管」所收取的款項；在包租、轉租模式下，業者以二房東身分向房客收取的租金，通常被視為業者以出租人身分取得的收入，未必適用完全相同的分帳規定。日本官方FAQ亦明確區分這兩類金流。

此外，分帳不等於信託。若業者倒閉，款項能否全數取回，仍須視帳戶狀況、權利歸屬與破產程序而定。

即便如此，分帳、帳簿及定期報告，至少能讓主管機關與房東較快發現金流異常，也能降低客戶款項被混入公司營運或關係企業投資的風險。

問題三：拿1.6萬張未上市股票抵債，投資人該接受嗎？

媒體報導，相關負責人提出以約1.6萬張兆基屋管未上市股票抵償債務，若一張為1,000股、按每股70元計算，名目總值約11.2億元。

但「每股70元」只是方案中的估值，不代表市場上真的有人願意用70元現金承接，更不等於11.2億元可以立即變現。

依《民法》第319條的代物清償原則，債務人要用股票取代原本應支付的現金，必須取得債權人同意。投資人有權接受，也有權拒絕，債務人不能單方面宣布用股票清償。

投資人若同意收下股票，還要確認：

股票是否確實由提出抵債者合法持有？

是否已遭質押、查封或設定其他權利？

每股70元的估值依據是什麼？

公司最新資產、負債與現金流如何？

股份是否可以自由移轉？

未來有沒有上市、收購或其他退場管道？

抵債後，原公司債債權消滅多少？

投資人原本是債權人，若接受股票抵債，可能轉為承擔公司經營風險的股東。公司清算時，股東原則上排在一般債權人之後，且未上市股票缺乏公開交易市場，流動性與價格透明度都遠低於現金。

至於外傳「資金缺口接近百億元」，目前主要來自媒體及投資人方面的說法，尚未見經會計師查核或主管機關確認的完整財務資料，不能直接拿這個數字計算股票方案能涵蓋多少債務。

兆基事件該建立5道防線

第一，代管款項強制分帳。

租賃服務業代收的租金、押金與其他客戶款項，應與公司自有資金及其他房東款項分別列帳，並留下清楚的逐戶金流。

第二，定期向房東對帳。

業者應定期揭露實收租金、扣除費用、修繕支出、押金餘額及匯款日期，不能只在發生爭議後才調閱資料。

第三，關係企業交易透明。

大型包租代管業者若與股東、負責人或關係企業有借款、擔保、投資及資金貸與，應建立申報與揭露制度。

第四，租賃服務與投資招攬切割。

政府標案、社會住宅品牌、服務據點及房東名單，不應成為銷售高風險投資商品的信用背書。是否曾利用租賃合作關係招攬公司債，應由主管機關查清。

第五，建立大型業者退場機制。

業者若出現財務異常，應有租約移轉、租金接管、押金清冊與緊急服務窗口，避免企業投資失敗直接衝擊房東與房客。

M編觀察：

公司債違約不等於包租代管本業必然倒閉，股東出現財務問題，也不當然代表獨立法人需要承擔全部債務。

但當同一品牌、負責人、服務場所與投資招攬之間存在高度重疊的質疑時，只靠一份「財務獨立、客戶不受影響」的聲明，仍不足以完全消除市場疑慮。

主管機關需要查的，不只是租約有沒有繼續運作，而是租金、押金、公司債款項與關係企業資金之間，有沒有真正的防火牆。

目前沒有證據顯示房東租金或房客押金遭挪用，也不能只憑187人與9％利率就認定違法吸金；但要證明客戶資金安全，不能只靠口頭保證，而要靠獨立帳戶、完整帳簿與可供查驗的金流。

資料說明：本文截至2026年8月4日上午，依國家住都中心說明、兆基屋管公開聲明、現行《公司法》《證券交易法》《銀行法》《租賃住宅市場發展及管理條例》、日本國土交通省資料及公開媒體報導交叉查核。自救會人數、個別投資金額、公司債利率、未上市股票抵債及資金缺口等內容，部分仍來自投資人或媒體取得的資料；在主管機關、司法機關或會計師完成查核前，不應視為最終認定。本文由AI協作整理並經人工查核，不構成個別投資或法律意見。