簽約前不估價是賭身家！富哥：銀行鑑價比成交價更重要
【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】
「房子成交1200萬，我以為貸8成只要準備240萬就夠了……」
這是我在《房屋貸款知識家》最常聽到的故事。銀行鑑價結果出來，只值1000萬。同樣貸8成只能拿到800萬，自備款瞬間從240萬暴增到400萬。合約已經簽了，進退兩難。
我在不動產金融領域這麼多年，看過太多人因為「少做一件事」，多噴了幾百萬現金，甚至直接違約賠掉訂金。
簽約前估價，是買方的「基本權利」
很多人以為「一定要簽約後才能請銀行估價」。大錯特錯。
購屋族在簽約前就可以主動請銀行進行初步估價。多數銀行都提供免費粗估服務。
簽約前後的估價，完全是兩回事：
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簽約前：初步估價。行員口頭告知，不具法律效力，誤差正負10%是常態。
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簽約後：正式鑑價。銀行派專人實地勘查，出具正式書面報告，是核貸的最終依據。
重點是：簽約前的初步估價雖然不精準，但至少能幫你篩選物件、避開地雷。
真實案例：差200萬的致命錯誤
新北中和一名買方，看中一間屋齡32年的公寓，開價1280萬，結果銀行正式鑑價只認1080萬。就算議價到1200萬成交，扣除銀行放款，加上稅費和仲介費，自備款缺口高達百萬。
另一個案例，房子成交870萬，銀行鑑價只有650萬。雖然簽約時加註了「核貸尾款未達680萬可無條件解約」，但賣方不一定願意乖乖退款，糾紛一拖好幾個月。
銀行估價為何保守？
第一，怕買貴。 房市波動大，銀行估價趨於保守。
第二，地段扣分。 老公寓、舊華廈、嫌惡設施，銀行貸款都會打折。屋齡超過25年的老舊公寓，鑑價低於成交價一成以上是市場常態。
第三，額度緊縮。 季度底銀行可能壓低估價來控制放款金額。即便央行放寬貸款成數，銀行端仍受限於《銀行法》第72-2條的放款總額限制（水位問題） 。
不同銀行對同一物件的估價可能相差5%到10%，建議至少詢問2到3家銀行。
富哥三招自保
第一招：簽約前先做「壓力測試」
假設銀行只能核貸七成，確認手上現金是否仍足以完成交易。以總價1000萬為例，自備款最好直接抓到三成比較保險。
第二招：向多家銀行初估
請至少2到3家銀行協助初步評估。你可以先提供完整存款、貸款等相關資訊，銀行就能在不查聯徵的情況下幫你評估。
第三招：合約加註「鑑價不足解約條款」
簽約時務必將「貸款成數條款」寫入合約。但要小心一個致命陷阱：
如果條款只寫「貸款成數不足可解約」，保障的是貸款金額與 「買價」 的比例，而非與 「鑑價」 的比例。銀行鑑價從1000萬砍到900萬，就算你貸到8成（720萬），跟原本預期的800萬還是差了80萬，但合約可能不讓你解約。
正確寫法：直接寫明 「若銀行鑑價金額低於成交價的X%，買方有權無條件解約並全額退還定金」 。
富哥提醒
簽約前就請銀行初步估價，別等到鑑價結果出來才哭。
（本文作者為中華民國不動產金融知識發展協會理事長、房屋貸款知識家創辦人呂崑富）
