暑假＋鬼月＋青安末班車八月夾擊九月房市可望回暖

文／群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）

八月房市出現一個矛盾的現象：房貸暴增、交易卻冷。五大銀行7月新承作房貸達691.09億元，較6月大增111.35億元，青安2.0撥貸金額更創下2024年10月以來新高。然而這波房貸增加，主要來自青安2.0末班車效應與民俗月前的購屋需求提前進場。房貸數字亮眼的背後，是「需求提前被擠到7月」結果，8月反而因為這些需求被預支而更冷。

北台灣8月推案量預估僅453.5億元，年減36.3%，創2018年以來同月新低。比《平均地權條例》修法上路及疫情三級警戒時期更差，幾乎回到2017年房市復甦前的水準。更驚人的是，8月亮相個案數僅去年同期的三分之一，台北市甚至可能直接掛零、完全沒有新案公開。房市冷氣團未解，利空連連難以激發推案動力。

暑假效應：出遊、颱風雙重打擊

八月本就是房市傳統淡季。暑期民眾大多規劃出遊行程，房市交易相對清淡。加上颱風季來襲，多個縣市停止上班上課，部分停班日適逢週末看屋高峰，直接干擾房仲帶看及簽約安排。

暑期出遊、颱風季節、農曆鬼月三重利空疊加，加上大環境缺乏利多，建商普遍選擇等待9月928檔期。泰山及桃竹多處大案均採觀望態度，伺機年底前才行動。

鬼月效應：習俗禁忌＋心理觀望

8月中旬進入農曆民俗月。雖說近年民俗禁忌對購屋意願的影響逐漸淡化，市場普遍認為「入厝」比「買房」更受鬼月影響。但今年鬼月效應仍讓北台灣新案供給明顯降溫，8月推案量恐斷崖3成。

不過，鬼月對成交數據的降溫多半屬於「交易時間遞延」，而非需求真的消失，有禁忌的買方會先簽約，待鬼月結束後再交屋、入厝。整體而言，鬼月對實際購屋需求的衝擊有限，但在房市本來就冷的環境下，心理層面的觀望效應被進一步放大。

新青安2.0末班車效應：需求提前被擠到7月

八月房市最關鍵的變數，是青安2.0的落日。

青安2.0於7月底正式屆期，8月由青安3.0接棒。新青安3.0新增年收入上限、房屋總價天花板及年齡限制等排富排老設計。由於2.0的條件優於3.0，部分民眾擔心後續申貸條件改變，提前完成購屋及貸款規劃。7月青安2.0「末班車」效應更明顯，財政部統計，八大行庫7月青安撥貸金額達431.74億元。

然而末班車效應，恰好解釋了為何7月房貸暴增、但8月市場反而更冷，因為原本可能在8月成交買盤被提前「擠」到7月。