共有房屋成燙手山芋？專家曝「解套四招」助您活化資產
近日不少民眾反映，手中持有的共有房屋陷入「看得到、吃不到」的困境。既無法實際居住使用，又難以出售變現，甚至收不到應得租金。專業地政士透露，其實只要用對方法，這類「僵屍資產」仍有機會活化，甚至能賣出好價錢。
優先承購權成破口 存證信函是關鍵
據了解，最常見的解決方式是啟動《土地法》優先承購機制。資深代書指出：「許多共有人原本態度強硬，但收到存證信函後，擔心陌生人成為新房東，反而願意提高收購價格。」他透露，近期成功協助一位台北市大安區的客戶，透過此方式以市價9折出售持分，遠高於共有人最初開價的6折。
法院拍賣程序 完整產權更值錢
對於協商破局的案例，法律途徑成為最終解方。資深律師表示：「近年法院對共有物分割案件，超過8成判決變價拍賣。」他解釋，完整產權的拍賣價格通常比持分高出3至5成，且共有人仍可優先承購，形成「以戰逼和」的談判優勢。士林地院近期一宗案例顯示，經過6個月訴訟程序後，共有人最終在拍賣前達成協議，以高於市價1成價格收購。
多數決出售機制 三分之二門檻是關鍵
《土地法》第34-1條的多數決機制，也成為持有較大比例者的利器。資深代書分析：「只要掌握過半人數加過半持分，或單獨持有三分之二以上，就能強制執行出售。」她提醒，不同意共有人權益仍受保障，售款需依法提存。新北市中和區近期一處4人共有公寓，其中3人聯合運用此條款，最終以區域行情價順利脫手。
專業買家市場成形 持分交易漸透明
值得注意的是，專門收購持分產權的專業買家已形成特殊市場。專家透露：「這類買家多具備法律背景，能評估後續處理成本。」據悉，透過專業代書牽線，持分交易價格已從早年市價3折逐步提升至5-7折，市場透明度明顯改善。
代書：及早處理是上策
最後建議：「共有房屋閒置越久，價值流失越多。」專業代書能根據個案狀況，建議最適處理方案，從協商、訴訟到尋找買家提供全程協助。尤其近年法院對此類案件處理效率提升，平均6-8個月即可完成一審程序，民眾無需過度擔心訴訟時程問題。
【專家提醒】
共有房屋交易涉及複雜法律關係，建議尋求專業協助
存證信函務必依法定格式製作，避免程序瑕疵
法院拍賣前可隨時轉為協議出售，保持談判彈性
