房仲催先下斡旋再談貸款？姐妹年薪95萬元想貸1,000萬　專家：先做好三件事再決定

M傳媒／記者綜合報導

「銀行是不是一定要等下斡旋後，才願意幫忙估價？」

彰化縣和美鎮一名讀者向M傳媒反映，她與妹妹合計年薪約95萬元，近期看上一間屋齡近20年的中古透天，希望申請約1,000萬元房屋貸款。由於擔心銀行貸款成數不足，因此希望在出價前先了解銀行對房屋的初步估值及自身貸款能力。

不過，她表示，向房仲提出協助詢問銀行的需求後，對方多次表示需待確定購買、甚至下斡旋後再處理，讓她擔心若貸款條件不如預期，恐面臨資金缺口。

下斡旋前，可以先了解貸款能力嗎？

針對不少首購族的疑問，實務上，是否能在下斡旋前先了解貸款條件，仍須視銀行、案件及合作流程而定。

受訪的房仲及金融實務人士表示，目前部分銀行可先依買方提供的財力資料，以及房屋基本資訊，進行初步貸款評估或預審，協助了解可能的貸款條件及銀行對標的物的初步估值。

不過，初步評估並不等同正式核貸，也不代表最終鑑價結果。實際貸款金額、貸款成數及核准條件，仍須待銀行正式受理案件、完成估價及授信審查後才能確定。

因此，若買方對資金規畫較為謹慎，可主動向往來銀行詢問是否提供貸款預審或初步評估服務，也可請仲介或代書協助了解相關流程。

年薪95萬元貸款1,000萬元　應先評估還款能力

依讀者提供資料，姐妹兩人年薪合計約95萬元，平均每月收入約7.9萬元。

若以貸款1,000萬元、30年期、利率約2.5%試算，每月本息攤還金額約3.95萬元，占家庭月收入約五成。

雖然銀行個案審核時，會綜合考量收入、負債、信用紀錄、擔保品及其他財務狀況，不同銀行的授信標準也可能有所差異，但房貸仍屬長期負擔，購屋前應充分評估家庭現金流及未來收入變化，避免影響日常生活及財務安全。

房貸不是依成交價，而是依銀行核定價值辦理

值得注意的是，銀行核貸時，不一定以成交價格作為貸款計算基礎。

銀行通常會依照自身估價制度、區域行情、屋齡、建物條件、市場交易資料等因素，綜合評估擔保品價值，再決定最終貸款金額及貸款成數。

因此，若銀行認定的估價低於成交價格，買方實際可貸金額也可能隨之降低，自備款需求可能因此增加。

不同銀行的估價方式及授信政策亦可能有所差異，建議購屋前可多向幾家銀行了解貸款條件，作為資金規畫參考。

購屋前除了房價，更要估算整體資金需求

除了房屋自備款外，購屋仍須負擔契稅、印花稅、代書費、登記規費、仲介服務報酬及其他相關交易成本。

因此，購屋人除確認貸款能力外，也應一併估算交易所需總資金，預留適當資金彈性，避免交屋前因資金不足影響交易。

斡旋或買賣契約內容　應充分確認貸款相關約定

賣厝阿明表示，房屋交易涉及高額資金，買方在簽署斡旋書、要約書或買賣契約前，應仔細閱讀契約內容，確認雙方權利義務。

若買方希望將貸款成數、貸款金額或核貸結果列為交易條件，建議事前與賣方協商，並由仲介、代書或法律專業人士協助確認契約文字，以降低日後因貸款條件未達預期所衍生的交易爭議。

是否同意將相關約定納入契約，仍須由買賣雙方協議，不同案件內容亦可能有所不同。

賣厝阿明：先確認貸款能力，再決定是否出價

賣厝阿明提醒，近年銀行授信政策持續調整，各銀行核貸條件、估價方式及放款成數皆可能不同。

購屋人與其依賴口頭保證，不如在正式出價前，先了解自身貸款能力、預估總資金需求及可能承擔的風險，再決定是否進入交易程序。

如此一來，不僅有助於提升議價效率，也能降低因貸款不足、自備款缺口或契約認知不同所產生的交易風險。

M編觀察

房屋買賣涉及高額資金，每位購屋人的收入、信用條件、擔保品及銀行授信結果都不相同。

無論是否透過仲介購屋，建議消費者在下斡旋、簽約前，主動向銀行確認貸款流程及可提供的評估服務，同時詳細閱讀契約內容，必要時可請代書或相關專業人士協助說明。

在目前授信審查趨於審慎的市場環境下，多做一層確認，往往比事後處理交易爭議更為重要。