打房打了這麼多年，房子有變便宜嗎？美國改攻供給，台灣卻還在叫央行扛責任

文／中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）

台灣打房打了這麼多年，房價真的變便宜了嗎？

信用管制一波接一波，房貸成數愈壓愈低，寬限期愈限愈嚴，結果真正被擋在門外的，往往不是手握現金的投資人，而是自備款不足、收入有限的一般家庭。

這正是台灣住宅政策最尷尬的地方。

我們一直用金融工具處理房價，卻很少認真面對供給制度出了什麼問題。

最近美國國會罕見出現跨黨派共識，推動大規模住房改革，政策方向不再只是提高利率、限制貸款或壓抑需求，而是回頭處理住宅供給、土地使用、開發程序與建築效率。

這給台灣一記當頭棒喝。

高房價真的是因為民眾太愛買房嗎？

還是因為該蓋房子的地方蓋不出來，該更新的老屋更新不了，都市更新牛步、危老整合困難、土地使用僵化，營建成本又持續上升？

如果這些問題不解決，只叫央行踩煞車，最後可能只是交易量下降，房價卻沒有明顯鬆動。

更殘酷的是，現金買家照樣進場，貸款族反而被擋在外面。

這叫打房，還是打首購？

美國此次改革的核心，就是承認住宅危機不能只靠金融政策處理。中央政府透過財政誘因，引導地方政府改善分區、加快審查、鼓勵模組化建築與閒置空間轉用，試圖讓更多住宅在真正有需求的地方出現。

反觀台灣，住宅政策經常陷入兩種極端。

房價漲，就收緊貸款；買氣跌，就推出優惠房貸。

一下踩煞車，一下踩油門，卻很少處理道路本身坑坑洞洞。

房價問題若只剩「可以貸幾成」，那就是把整個國家的住宅責任，丟給央行與銀行承擔。

但央行不會蓋社宅，也不能替地方政府完成都更，更無法解決土地使用與建築成本問題。

真正的住宅改革，應該是金融穩定、供給效率與居住政策一起處理。

金融端要防止過度槓桿，供給端則要加快都更、危老重建、活化閒置土地與低度使用空間；政府也應在就業集中、交通成熟、人口真正移入的地區，增加可負擔住宅與租屋供給。

但我要特別強調，增加供給不是叫建商到處亂蓋。

人口外流、產業不足的地方，房子蓋再多也不會變成需求；真正要增加的是「對的地方、對的產品、對的價格」。

否則供給改革最後只會變成另一場土地與推案競賽。

建築業也該改變。

缺工、成本上升、工期拉長，不能永遠靠漲房價轉嫁給消費者。預製工法、模組化施工、AI工地管理與智慧建築，若能真正降低成本、提升效率，就應該成為產業改革工具，而不是售樓中心裡的新話術。

富哥觀點

台灣住宅政策最大的問題，不是沒有工具，而是太依賴單一工具。

我們明明知道高房價是土地、供給、金融、人口與產業共同造成，卻總想靠央行一招解決。

結果房價沒明顯下來，年輕人卻先被貸款門檻擋住。

美國開始承認，住房問題不能只靠壓需求；台灣也該誠實面對，真正的改革不是讓民眾更難買，而是讓市場多出真正住得起的房子。

只會打需求，不叫住宅政策。那只是把問題延後，再把責任推給下一個人。