【山哥觀點】AI改變房地產市場?！下一波房市贏家，可能不是最會蓋房的人

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

很多人都在問：「AI會不會取代房仲？會不會讓建築業失去工作？」

我反而認為，大家問錯問題了。

真正正在改變的，不是房仲，也不是營造工人，而是整個房地產的商業模式。

最近國際有三件新聞值得關注。

中國推動「AI＋消費」，希望人工智慧真正走進家庭生活；南韓積極布局無人機與智慧防衛；美國半導體大廠onsemi斥資約70億美元收購Synaptics，布局實體AI。

三件事情看似沒有關聯，其實都在說同一件事。

AI開始離開電腦螢幕，走進真實世界。

當AI開始進入住宅、工廠、醫療、物流與城市管理，它改變的不只是科技產業，更可能重新定義房地產。

過去建商賣的是土地、建築、公設。

未來，建商真正競爭的，也許是誰能提供更完整的智慧生活。

今天很多建案還在強調智慧門鎖、APP控制家電，就稱為智慧住宅。

但我認為，這些只是基本配備。

真正的智慧住宅，應該是利用AI整合物業管理、能源管理、安全監控、長者照護、設備維護，甚至社區物流與生活服務。

房子，不應只是居住空間，而是生活服務的平台。

尤其台灣即將進入超高齡社會，高齡照護需求只會持續增加。

如果住宅可以透過AI協助跌倒偵測、健康提醒、設備預警，甚至讓物業管理更有效率，這些價值遠比增加一座健身房或游泳池更有競爭力。

我一直認為，未來房地產最大的價值，不只是地段，而是服務。

建商若還停留在「把房子蓋好就結束」，未來很可能只能參與價格競爭。

真正有競爭力的企業，將是能把建築、科技、物業與生活整合在一起。

當然，AI不是萬靈丹。

所有智慧住宅的應用，都必須建立在資訊安全、個人隱私、系統穩定與使用便利之上，不能為了智慧而智慧，更不能增加住戶的負擔。

我也期待政府未來能在社會住宅、公共建設、長照設施等場域，提供更多AI示範應用機會，讓產業透過真實場域驗證技術，而不是停留在展示或概念階段。

山哥想說

房地產未來十年的競爭，不只是誰土地多、誰推案快，而是誰能真正提升居住品質。

AI不會取代房仲，但一定會重新定義房地產。

未來真正有價值的建案，不只是賣一間房子，而是提供一套可以持續升級、持續服務住戶的智慧生活系統。

誰能最早完成這個轉型，誰就有機會在下一波房地產競爭中，成為市場的新贏家。