買中古屋變「漏水屋」！賣方現況說明勾無漏水仍判賠28萬　專家：不知道，不代表不用負責

M傳媒房產中心／M編

中古屋交易最怕什麼？不是屋齡老，而是交屋後才發現「漏水」。

一名女子購買中古屋後，原以為可以順利入住，沒想到交屋不久便發現3樓住家浴室漏水，水還一路滲到2樓住戶浴室天花板。經專業鑑定後，確認漏水原因為浴室防水層失效。由於前屋主在交易時於不動產現況說明書勾選「無漏水」、「近一年未修復漏水」，買方因此提告求償75萬餘元。

法院審理後認定，賣方雖辯稱自己不知道房屋有漏水問題，但民法上的物之瑕疵擔保責任，並不以賣方是否故意隱匿或是否知情為唯一前提。依《民法》第354條，出賣人對買受人應擔保買賣標的物在危險移轉時，沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵。

根據判決內容，買方於2024年向賣方購買中古屋，雙方簽訂不動產買賣契約時，賣方在現況說明書上勾選房屋沒有漏水，也沒有近一年內修復漏水情形。沒想到交屋後，買方發現浴室出現滲漏，且已影響樓下住戶天花板，遂委請專業鑑定並提起訴訟。

賣方則喊冤，表示過去雖曾聽2樓住戶提過天花板角落有滲水痕跡，但自己查看時並未發現漏水，因此才依照自身認知填寫現況說明書，並非故意隱瞞。事後得知漏水後，也曾表示願意配合修繕，只是未被買方接受，因此認為自己不應負違約責任。

不過，法院委由土木技師公會鑑定後，認定漏水原因為3樓浴室淋浴區排水管與地坪交接處防水層失效，導致水分滲漏至2樓。鑑定估算，3樓浴室修繕費為26萬3693元，2樓受損木作天花板修復費為1萬9577元，合計28萬3270元。

法院認為，房屋浴室防水層失效，已影響房屋正常使用功能，屬於買賣標的物瑕疵。賣方即使主張自己不知情，也不能因此完全免除瑕疵擔保責任。

這點也是中古屋買賣最常見的誤解。

很多賣方以為，只要不是故意隱瞞，或自己真的不知道房屋有漏水，事後就不用負責。但法律上的瑕疵擔保責任，重點在於交付的房屋是否具有應有品質與通常使用功能，而不是只看賣方有沒有惡意。

買方方面，法院也不是照單全收。

本案買方原本求償75萬4020元，除了修繕費，也主張違約金以及房屋因漏水造成交易價值減損。不過法院認為，本案漏水並非重大結構性損害，完成修繕後即可恢復正常使用，也不會造成市場交易價值下降，因此不採認所謂「污名化」價值減損。

至於違約金部分，法院也認為，契約所約定的違約金主要是針對交屋、點交等履約程序遲延，並非當然適用於房屋瑕疵，因此不予採納。最後法院判決，賣方應賠償買方必要修繕費28萬3270元。

M編提醒，這起案件對買賣雙方都有警示。

對賣方來說，現況說明書不是免死金牌。你勾選「無漏水」，如果日後鑑定確認房屋交付時已有漏水瑕疵，仍可能要負擔修繕費用。若過去曾聽鄰居反映、曾修繕、曾有水痕、壁癌或漏水疑慮，最好誠實揭露，並附上修繕紀錄、照片、報價單或檢測資料。

對買方來說，發現漏水也不是想求償多少就能拿多少。法院通常會看專業鑑定、實際修繕必要性、漏水是否影響結構或市場價值，以及請求項目是否與瑕疵有因果關係。修繕費比較容易被認定，但價值減損、精神損害、違約金等，未必都會被支持。

買方也要注意通知義務。依《民法》第356條，買受人受領標的物後，應依通常程序從速檢查，發現應由出賣人負擔保責任的瑕疵時，應立即通知出賣人；若是不能立即發現的瑕疵，日後發現後也應即時通知。

至於買方可以主張什麼？《民法》第359條規定，買賣標的物有瑕疵且出賣人應負擔保責任時，買方可解除契約或請求減少價金；但若解除契約顯失公平，買方僅能請求減少價金。《民法》第360條也規定，若買賣標的物缺少出賣人保證的品質，或出賣人故意不告知瑕疵，買方可請求損害賠償。

M編觀點：

中古屋買賣不是新品交易，本來就可能有屋齡、管線、防水、壁癌、裝修老化等問題。但「中古」不代表可以漏水，「現況交屋」也不代表賣方什麼責任都沒有。

賣方最安全的做法，不是裝作不知道，而是知道多少講多少。曾經漏水，就寫清楚；曾經修繕，就附資料；不確定是否漏水，就不要草率勾選「無」。因為現況說明書一旦勾錯，日後很可能成為法院認定責任的重要資料。

買方最重要的事，也不是交屋後才生氣，而是買之前就提高檢查密度。看屋時要注意天花板、牆角、窗框、浴室外牆、管道間、樓下住戶天花板是否有水痕或修補痕跡。必要時，簽約前可請驗屋公司、水電師傅或漏水檢測人員協助確認。

你買中古屋時，會相信現況說明書上的「無漏水」，還是一定會另外找人驗屋？歡迎留言分享，你看過最誇張的中古屋漏水案例是什麼？