預售屋使照還沒下來就通知辦貸款？專家提醒：先搞懂這三件事避免權益受損

M傳媒／綜合報導

一名網友在社群平台發文表示，自己購買的預售屋已接近完工，建商預計下個月申請使用執照，交屋時間可能落在年底或明年初，但建商卻提前通知住戶辦理貸款，讓他疑惑：「使照還沒下來，現在就辦貸款正常嗎？」

事實上，建商通知「辦貸款」，未必代表銀行立即撥款。預售屋因戶數較多，建商通常會提前安排銀行進行貸款預審、蒐集財力資料或辦理對保，待取得使用執照、完成產權登記及抵押權設定後，再依約辦理撥款，以縮短交屋時間。

不過，買方仍應確認目前進行的是貸款預審、正式對保，還是已授權銀行日後直接撥款。因為不同階段產生的法律效果並不相同。

不少民眾擔心，提前對保是否代表要先開始繳房貸？專家表示，一般而言，房貸利息是從銀行實際撥款後開始計算，而不是單純完成對保就開始計息。但各家銀行的貸款契約及撥款條件不同，建議簽署文件前，先確認利息起算日、撥款條件及核貸有效期間，避免日後產生爭議。

另外，若建商交屋進度延後，部分銀行可能要求重新確認所得、信用或重新審核貸款，因此買方也應留意核貸條件是否有時效限制。

至於許多人關心的驗屋問題，專家提醒，預售屋的驗屋、對保及交屋流程，不同建案可能略有差異，並沒有一定要依照固定順序辦理。真正重要的是，在銀行正式撥款及交屋前，買方應完成驗屋、詳細記錄缺失，並依法保留自身權益。

依預售屋買賣定型化契約規定，若驗屋時發現瑕疵，買方可將缺失記載於驗收單，並保留房地總價5%的交屋保留款，待建商完成修繕、複驗合格後再支付。若契約將保留款約定低於5%，或要求全部房貸一次撥付給建商，消費者應特別留意是否影響自身保障。

賣厝阿明提醒，建商提前安排貸款作業，多半是為了提升整體交屋效率，未必代表程序有問題。但買方千萬不要因為趕交屋，就在不了解內容的情況下簽署對保、借款或撥款授權文件。

建議簽約前至少確認五件事，包括目前是預審還是正式對保、銀行何時撥款、房貸何時開始計息、核貸效期多久，以及交屋保留款是否符合契約規定。

M編觀察

使照未核發前辦理貸款資料，不一定代表銀行立即放款；真正需要注意的是，是否清楚了解每一份文件的法律效果。購屋人應確認貸款條件、驗屋程序及交屋保留款等重要權益，避免因匆忙簽署文件，影響日後與建商、銀行之間的權利保障。