持分房地產懶人包｜兄弟姊妹一起繼承，想賣、想貸、想分開怎麼辦？

文／嚴意情（情情來了）明深地政士事務所主辦代書

「情情，我跟兄弟姊妹一起繼承一間房子，有人想賣、有人不想賣，卡了好幾年，怎麼辦？」

這種情況在台灣很常見。持分房地產不是不能處理，而是一定要先弄清楚：你是哪一種共有、能不能自己賣、其他人有沒有優先購買權。

什麼是持分？

簡單說，就是一間房子或一塊土地，由好幾個人一起擁有。

例如你有三分之一持分，不代表某個房間、某一層樓就是你的。這個三分之一，是你對整間房子或整塊土地享有的權利比例，不是實際切出一塊給你。

共有分兩種

第一種叫「分別共有」。

每個人的比例都寫得很清楚，例如二分之一、三分之一。這種情況下，你原則上可以單獨出售自己的持分，也可以設定抵押權，不一定要其他共有人同意。

第二種叫「公同共有」。

最常見的就是遺產還沒分割前，兄弟姊妹共同繼承。這時候大家是一起擁有全部遺產，沒有誰可以直接說自己哪一部分能單獨處分。

公同共有原則上要全體同意，但符合《土地法》第34條之1等特殊規定時，也可能有例外。

自己的持分可以賣嗎？

可以。但你要注意，其他共有人對你的持分可能有優先購買權。也就是說，你要賣給外人前，通常要把價格、付款方式等條件正式通知其他共有人，讓他們決定要不要用相同條件買下來。

不能只在家族群組問一句「有人要買嗎？」就當作完成通知。

PS.如果是賣給共有人其中一人就不用通知其他共有人。

多數人同意，就能賣整筆房地嗎？

有可能。依《土地法》第34條之1，如果共有人過半數，而且持分也合計過半數；或持分合計超過三分之二，就可能依法處分整筆共有土地或建物。

但不是湊到比例就直接賣掉。

仍要依法通知其他共有人，並處理他們應得的價金。土地法第34條之1的程序很多，實際辦理前最好先請地政士確認。

持分房地產可以貸款嗎？

法律上，分別共有人可以拿自己的持分設定抵押。

但銀行願不願意貸，是另一回事。因為如果日後拍賣，買方買到的只是持分，不是完整房屋，銀行會認為比較難處理。

因此，銀行可能降低貸款成數、要求其他擔保，甚至不承作。

如果考慮民間貸款，更要注意利率、手續費、違約金及抵押設定內容，不要因為急用錢就隨便簽約。

不想再共有，怎麼辦？

最好的方法，是大家協議分割。

可以把土地實際分開，也可以由其中一人取得房地，再拿錢補償其他人；也可以全體同意一起賣掉，再依比例分錢。

如果談不攏，可以向地政機關申請調處；再不行，就向法院請求裁判分割。

法院可能把房地分給部分共有人並要求補償，也可能把整筆房地賣掉，再按持分比例分配價金。

有持分，不代表可以自己搬進去住

很多人會誤以為：「我有三分之一持分，就有權住三分之一的空間。」

其實不是。

共有人原則上可以依持分比例使用共有物，但不能排除其他共有人，也不能自己指定某個房間、某一層樓或某塊土地歸自己專用。

如果其中一人長期單獨占用整間房子，其他共有人可能要求協商使用方式，甚至依個案情形主張相當於租金的不當得利。

最好的做法，是由共有人簽訂分管或使用協議，把誰使用哪個空間、費用怎麼分擔、能不能出租及修繕責任寫清楚，避免日後各說各話。

情情最後提醒

處理持分房地產前，先做四件事：

確認是分別共有還是公同共有、查清楚自己的持分比例、確認有沒有分管或使用約定，以及交易時有沒有優先購買權問題。

持分不是沒有價值，而是程序比較複雜。

最怕的不是兄弟姊妹意見不同，而是拖著不處理，讓共有人一代比一代更多，最後連通知都找不到人。