央行信用管制打死不退！央行「微調」只是演給你看？房市還要冷多久
中東戰火打亂全球降息節奏，台灣央行的信用管制措施短期內看不到退場的可能。3月的「微調」第二戶貸款成數從5成變6成，被市場解讀為「鬆綁訊號」，但富哥要說：別傻了，那只是演給你看的。
央行緊抓的手根本沒有放鬆。銀行按月上報不動產資料、加強專案金檢，配套措施一個都沒少。微幅鬆綁不等於放出市場風向球，更不是房市翻轉的訊號。
一、3月理監事會的「微調」只是煙霧彈
央行今年第一季理監事會恰好碰上中東爆發衝突。雖然央行對房市管制釋出微光，小幅調高自然人第二戶購屋貸款成數上限至6成，同時定調是「微調」，但理事們看法分歧。就算投下調整的贊成票，主要也是認為小幅度調整對市場影響有限，且相關配套措施仍須延續。
富哥很清楚一件事：央行不是在放鬆，是在「測風向」。他們想知道市場反應，但又不敢真的鬆手。因為一旦市場誤判，壓抑已久的投機風潮，很容易被引爆出現反彈。
第二戶從5成變6成，是「微調」不是「放鬆」。央行還在緊盯，不要誤判。
二、台股越強，管制越不可能鬆
年初以來，台股指數屢創新高，市場一片看好喊衝4萬點。若非中東開戰降溫，台股還會繼續衝高。一旦充沛的資金又轉進房市，央行管制措施只會緊不會鬆。
富哥在金融圈看過太多案例：股市賺錢的人，最後都會想「獲利了結、買房保值」。台股越強，資金外溢到房市的壓力就越大。央行不是不想鬆，是不敢鬆。
台股越強，央行越不敢放鬆管制。因為錢從股市出來，很可能就是進房市。
三、房價僵固性：成本不降，建商不降價
土地、營建人力成本持續墊高，原物料也明顯上漲，加上建商不想帶頭破壞行情，台灣房價的僵固性因此更勝於其他形式的資產。楊金龍呼籲讓利，但讓利的空間並不大。
富哥每天跟銀行、建商打交道，很清楚他們的算盤：成本沒降，降價就是賠錢。建商寧可不賣，也不願賤賣。這就是房價跌不動的真正原因。
成本不降、建商不降價，房價就是跌不動。央行只能「壓成交量」，壓不住「價格僵固」。
四、居住正義的兩難：打太輕沒用，打太重傷到自住客
即使房價真的硬被壓低1到3成，弱勢的無殼族，往往是總經負面效應衝擊下的海嘯第一排，薪資收入勢必縮水，結果一樣無力購屋。
居住正義不是把房價打趴，而是讓想買房的人買得起、買得到。但這個平衡，很難拿捏。打太輕沒用，打太重傷到自住客，這就是央行的兩難。
富哥總結
中東戰火打亂全球降息節奏，台灣央行的信用管制措施短期內看不到退場的可能。3月的「微調」不是放鬆訊號，第二戶從5成變6成，只是小幅調整，配套措施仍在。
台股越強，資金越可能轉進房市，管制就越不可能鬆。但打太用力，受傷的不只是投資客，還有整個經濟和自住客。
問題來了，你覺得央行該繼續打房嗎？
呂崑富（富哥）｜貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長
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