繼承房子再賣，稅金算錯差點多繳十萬！情情代書：不是繼承來的就是舊制
文／情情來了 明深地政士事務所主辦代書 嚴意情
情情代書：「我繼承媽媽的房子，後來賣掉，聽說是舊制不用繳房地合一稅？代書說我可能算錯了，是真的嗎？」
情情聽完，直接跟他說：你差一點就要被罰錢了！情情用高雄國稅局最近的一個真實案例，幫大家把「繼承房子再賣，到底用新制還是舊制」這件事講清楚。
一個真實案例，差一點被罰12萬
國稅局查獲一個案例，甲君和爸爸在111年7月繼承取得媽媽在99年買的房子，登記為2人公同共有。後來112年12月爸爸過世，甲君繼承爸爸的持分，變成持有全部產權。114年6月甲君把房子賣掉，沒有在期限內申報房地合一稅，被國稅局查獲。
結果怎麼算？
媽媽的持分：媽媽99年購入（104年12月31日以前）→ 舊制，不用繳房地合一稅
爸爸的持分：爸爸111年繼承取得（105年1月1日以後）→ 新制，要繳房地合一稅
國稅局核定甲君應該補繳112,923元，還要另外罰鍰。甲君當場傻眼：我以為繼承來的都是舊制啊！
關鍵不是「繼承」，是「被繼承人取得日」
很多人以為「繼承來的房子就是舊制」，這是大錯特錯。
財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令規定得很清楚：判斷是新制還是舊制，要看「被繼承人取得該房地」的時間點。
如果被繼承人是在104年12月31日以前取得 → 舊制（財產交易所得，併入綜所稅）
如果被繼承人是在105年1月1日以後取得 → 新制（房地合一稅，30天內申報）
回到甲君的案例：媽媽99年買房，是舊制；爸爸111年繼承媽媽的房子，是105年以後才取得的，所以爸爸的持分屬於新制。甲君繼承爸爸的持分，當然也是新制。
繼承好幾手，每一手都要拆開算
情情用白話文總結：
繼承來的房子，不是看「你什麼時候繼承」，而是看「你這筆持分是從誰那裡繼承來的、那個人是什麼時候取得這筆持分的」。
如果繼承好幾手，每一手都要拆開來看：
繼承自104年以前取得的人 → 舊制
繼承自105年以後取得的人 → 新制
實務上最常出錯的就是「代位繼承」或「多次繼承」的案例。很多人以為只要房子是長輩留下來的，就全部算舊制，結果漏報新制部分，被國稅局追稅加罰鍰。
如果你最近要賣繼承來的房子，情情給三個建議：
第一，先查清楚這筆持分是誰留下來的、那個人是什麼時候取得這筆持分的。 繼承系統表、土地建物登記謄本、稅籍資料都要調出來看。
第二，不同持分要分開計算。 一筆房子可能混雜舊制和新制，不能全部當舊制處理。
第三，新制部分記得在30天內申報。 出售繼承取得的不動產，新制部分要在完成所有權移轉登記次日起算30天內申報房地合一稅，逾期會被罰。
情情常說一句話：稅法不看你的「以為」，只看你的「證據」。
你家的繼承房產，是新制還是舊制？留言跟情情聊聊！
