建商不蓋房改收租！興富發60億買舊商辦、國美養地20年賣掉，山哥：不是房市涼了，是換個玩法

文／群洋國際地產集團總經理 張惠山（山哥）

「不蓋房子了，改當包租公！」2026年3月，興富發建設投下震撼彈，以60.01億元買下台北市信義區松仁路的「松仁大樓」。這棟屋齡26年的舊商辦，興富發不是要打掉重蓋，而是要「只租不售」，直接當起包租公。

不只興富發，華固建設也以30.6億元向國美建設買下信義區松勇路500坪土地，要蓋精品豪宅。而賣方的國美建設，這塊地養了整整20年，寧可賣地賺現金流，也不自己開發。

建商不蓋房改收租、寧可賣地也不開發，房市真的涼了嗎？山哥用市場正在發生的事，跟大家聊聊。

興富發的算盤：4%租金收益率＋捷運環線＋未來都更

興富發買下的松仁大樓，位於信義區松仁路，土地面積約1,082坪，建物約1.08萬坪。目前出租率約5成多，中低樓層每坪月租金約1,700元。

興富發副總經理廖昭雄直言，接手後將提高租金，中高樓層目標每坪2,500至3,000元，初估滿租後年租金收益率可達4%。他更透露，這棟大樓至少等到緊鄰的捷運東環線完成後，才會有開發想法。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，未來若屋齡達到都更門檻，一旦重建為住宅大樓，市場性將相當被看好。顥天國際管理顧問業務總監邱鼎峯也認為，以每坪不到600萬元的土地成本計算，未來自地都更重建住宅，是相對划算的數字。

山哥說白話：先收租養地，等景氣好了再打掉重蓋。這不是蓋房子，是買一個「未來的開發權」，還附帶每年穩定的租金收入。

國美養地20年賣給華固，寧可賺現金也不開發

另一件震撼市場的交易，是華固建設以30.6億元向國美建設買下信義區松勇路500.64坪土地，每坪單價約611萬元。這塊地位於信義計畫區純住宅區、正對松德公園，被視為「信義計畫區最後一塊住宅區土地」。

華固建設總經理洪嘉昇表示，將規劃80至100坪的精品豪宅，總銷約65億元，預計2027年第三季推出。

但山哥更注意的是賣方國美建設。這塊地是國美2006年取得的，養了整整20年，如今選擇賣給華固，而不是自己開發。

瑞普萊坊顧問部暨市場研究部資深總監江珮玉分析，房市景氣轉弱，建商寧可賣地賺取現金流，也不自己開發，這正是市場信心不足的訊號。

建商策略轉向的三大算盤

為什麼建商不蓋房改收租、寧可賣地也不開發？山哥分析有三大關鍵：

第一，避開住宅市場的政策風險。 針對多屋族與住宅開發的融資限制持續收緊，商用不動產的放款成數與利率相對友善，成為建商避險的優質避風港。

第二，穩定現金流。 住宅銷售屬於一次性獲利，受景氣影響波動大；商辦收租則能提供長期穩定的現金流入，有助於提升公司信用評等與借貸條件。

第三，等待未來開發時機。 以興富發為例，先收租養地，等到捷運東環線完成、屋齡達都更門檻再開發，既能賺租金，又能等土地增值。

這代表房市真的涼了？

從這兩筆交易來看，建商確實對短期住宅市場信心不足。房仲全聯會不動產智庫總會長林金雄直言，銀行資金無法兌現給建商，中小型建商壓力很大，倒閉潮一出現，這波盤跌3到5年跑不掉。

但山哥看到的不是「建商不玩了」，而是他們只是換個玩法。

興富發從「購地王」轉向「收租王」，華固趁機獵地為未來布局，這都顯示精華區的土地價值仍在，只是開發時程被拉長。江珮玉也指出，口袋深的建商反而有機會在景氣轉弱時購入精華區土地，為未來推案做準備。

山哥總結

建商不蓋房改收租、寧可賣地也不開發，不是房市要崩盤，而是市場正在「換檔」。

• 對興富發來說：60億買的是「未來的開發權」，附帶每年穩定的租金收入

• 對國美建設來說：養地20年賣掉，是「落袋為安」，賺現金流避險

• 對華固來說：趁景氣低點獵地，是為下一波景氣做準備

央行總裁楊金龍喊話「建商讓利」，但建商選擇的是另一條路，轉進商用不動產、養地、賣地、等時機。這不是涼了，是換一個戰場。

你覺得建商轉向收租，是房市觸底的訊號，還是崩盤的前兆？留言跟山哥聊聊！