都更融合社宅 群洋國際張惠山：台灣房市邁向公共與市場並進新時代
【M傳媒房產中心報導】
「當一棟四十年的老舊公寓，透過都市更新，不僅讓原住戶住進安全的新家，還能為社區帶來數十戶平價的社會住宅，這已不是想像，而是台灣房市正在發生的結構性轉變。」群洋國際地產集團總經理張惠山指出，在高房價與高齡老屋的雙重壓力下，「都市更新」與「社會住宅」 已從過去的政策名詞，轉變為驅動未來十年房市發展最關鍵的兩大引擎，且兩者正以前所未有的緊密方式相互結合。
張惠山分析，此一趨勢背後是兩股無法抵擋的社會推力。
首先是 「安全危機的倒數計時」 。全台屋齡超過三十年的住宅已突破五百五十萬戶，佔比近六成，每一次強震都在考驗這些老舊建築的耐震能力，也撼動社會對居住安全的集體焦慮。然而，傳統依賴建商與住戶協調的民間都更，整合速度遠遠趕不上房屋老化的速度，使得政府不得不以更積極的角色介入，尋求突破性解方。
另一股推力則是 「居住正義的社會共識」 。
當房價所得比居高不下，青年與弱勢家庭「住不起」的困境，已從經濟問題深化為社會問題。政府明確將八年二十萬戶社宅作為政策目標，不僅是提供庇護所，更是要建立一個穩定、可負擔的租賃市場，緩解民間的購屋焦慮，為高溫的房市預期心理降溫。
關鍵轉折點在於政策工具精準連結。
張惠山點出，過去都更與社宅像是兩條少有交集的平行線，但如今透過 「容積獎勵」 這項關鍵誘因，已成功將兩者綁定。政府規劃修法，未來都更案若願意捐贈部分樓地板作為社會住宅，不僅捐贈部分不計入容積上限，更能獲得額外、且無上限的容積獎勵。對開發商而言，這是在精華地段爭取更大開發價值的強大誘因；對政府而言，則能不花一毛錢徵收預算，就在蛋黃區取得寶貴的社宅基地，創造雙贏。
這套「以都更帶動社宅，以社宅促進都更」的策略，正在形成多層次的住房供給生態系。在最理想的狀況下，透過「公辦都更」活化公有老舊房舍，可直接產出社宅；對於暫時無法重建的老舊社區，則輔以「老宅延壽」計畫進行結構補強，再結合「包租代管」政策，將其導入社宅體系，讓老屋在拆除前也能貢獻於居住安全與平權。從重建到修繕，從出售到租賃，台灣的住宅政策正試圖提供一套完整的解答。
面對此一典範轉移，張惠山提醒市場參與者需有新的認知。對開發商而言，未來的競爭力不只於資金與營建，更在於能否整合複雜的利益關係，並將社會回饋納入開發模型。對一般民眾與購屋族而言，則意味著更多元的選擇：可以選擇支付溢價入住具增值潛力的都更新宅，也可以考慮申請位置越來越核心的社會住宅，先以租金換取生活品質與儲蓄空間。
未來房市將不再是純粹資本遊戲，而是公共價值與市場機制對話、平衡的過程。
都更與社宅的結合，象徵台灣房市正從追求「資產增值」的單一目標，逐步轉向兼顧「居住安全」、「社會混合」與「可負擔性」的多目標時代。這條路充滿挑戰，但無疑將深刻重塑每一個城市的肌理，與下一代人的居住命運。
