呂崑富／買房最怕「故事太多」！專家教你避開人頭過戶與債務糾紛風險
【中華民國不動產金融知識發展協會 理事長 呂崑富】
買房最怕遇到「故事太多」的物件，價格看似合理，但背後卻可能隱藏人頭過戶、債務糾紛等風險。最近就有網友在房市社群分享，自己看上一間開價 1,258 萬元的房子，該區成交行情通常落在 1,100～1,200 萬元之間，乍看合理，實際上卻讓人心中忐忑。
原來，這間房屋在 113 年才以 1,200 萬成交，短短幾年就再度轉手，而原屋主因債務問題，早已將房子抵押給朋友，如今朋友想出售換現金清償債務。原屋主已搬離，僅一樓公共空間還有些物品未清。這種「短期轉手、牽涉債務」的物件，瞬間引發網友熱烈討論，不少人直言勸退：「買別間，市場上這麼多房子，不必執著於有疑慮的物件。」
作為房屋專家，我建議購屋族面對類似狀況，第一步要掌握資料面，不要只聽口頭說明。首先，要請仲介或代書調閱最新建物與土地謄本，確認產權清楚，檢查是否有抵押權、查封、假扣押或其他限制登記。其次，留意近期成交價與開價差距，避免銀行鑑價不足影響貸款成數。
若還是決定考慮出價，專家建議一定要做好交易保障。像是使用價金履約保證機制，保障交易安全；在買賣契約中明確載明「賣方需清空點交、交屋時無占用、無債務糾紛影響物權」等條款。尤其是現場若仍有前屋主物品，代表點交風險較高，必要時可要求「交屋前完成清空」作為成交前提，避免日後糾紛。
地政士也提醒，透過調閱謄本、確認限制登記、落實契約條款，可以有效降低購屋後被法院撤銷交易或遭債務追索的風險。簡單來說，買房不要只看價格或短期利益，先把產權和法律風險搞清楚，才是真正安全的投資。
在實務操作上，我建議購屋族養成以下習慣：
-
確認產權清楚：透過謄本、限制登記確認房屋是否安全。
-
檢視成交行情：近期成交價與開價差距過大，要慎重評估。
-
落實契約保障：明訂點交、交屋及債務責任，必要時運用履約保證。
購屋是一輩子的決定，房價雖然重要，但更重要的是房子的法律安全與產權明確。買房前先把「故事太多」的物件篩掉，避免日後踩雷，才能真正安心入住，也讓投資更有保障。
