重劃土地第一次移轉可以減稅，為什麼繼承再賣就不行？
文／明深地政士事務所主辦代書 嚴意情
最近接到陳先生的電話，聽得出來他很困惑。
他說：「情情，我聽說重劃後的土地第一次移轉，土地增值稅可以減徵40％，對吧？那我繼承我爸的重劃土地，現在要賣掉，為什麼稅務局說不能減？」
這個問題問得很好，也是很多人會搞錯的地方。情情今天就來幫大家說清楚。
重劃土地的雙重優惠，只有一次機會
先講正常的狀況。
根據土地稅法第39條之1規定，經重劃的土地，在「重劃後第一次移轉」時，可以享受兩種優惠：
第一，重劃費用可以扣除。
你參與重劃時繳的那些錢（比如工程受益費、重劃負擔費用），可以在計算土地漲價總數額時先扣掉。
這樣土地的漲價幅度變小，稅金自然就少了。
第二，土地增值稅減徵40%。算出來的稅額，直接打六折。
這兩個優惠加在一起，確實省很大。但重點是：只有「第一次移轉」的人能享受。
為什麼繼承再賣就不行？
陳先生的狀況是，他爸爸當年參與重劃，拿到重劃後的土地，然後爸爸過世了，陳先生繼承這塊地，現在要賣掉。
稅務局為什麼說不行？兩個原因：
原因一：繼承也算「移轉」，陳先生已經不是第一次了
你可能會想，繼承又沒繳稅（繼承土地本來就免徵土地增值稅），怎麼算移轉？
但法律上的「移轉」就是所有權人變更。從爸爸變成陳先生，這就是一次移轉了。
所以陳先生現在要賣，已經是「第二次移轉」，當然不能再用「第一次移轉」的優惠。
原因二：重劃費用是爸爸繳的，不是陳先生繳的
重劃費用證明書上寫的是誰的名字？是爸爸的。這筆錢是爸爸出的，不是陳先生出的。
所以陳先生也不能拿爸爸的繳費證明來扣抵自己的稅。
那繼承人到底有沒有吃到好處？
其實有，只是不明顯。
陳先生賣掉這塊地，計算土地增值稅的時候，前次移轉現值是用「爸爸繼承開始時的公告現值」來算。
也就是說，從爸爸過世到現在這段時間的土地漲價，才要課稅。爸爸生前那幾十年的漲價，已經被洗掉了。
這本身就是一種優惠。只是不像重劃減徵40％那麼有感而已。
有人為了這個打憲法官司，結果...
情情查了一下，真的有人為這個問題打到憲法法庭。
有個李姓民眾，也是繼承重劃土地後出售，被認定不能減徵40％，他主張「繼承不應該算第一次移轉」，認為這樣違憲。
結果呢？大法官審理後認為，這個主張沒有具體指出哪裡違憲，裁定不受理。
也就是說，實務上和法律界都已經有共識：繼承就是移轉，繼承後再賣就是第二次，不能享受重劃第一次的優惠。
情情的小提醒
如果你手上也有重劃土地，情情給幾個建議：
如果你是參與重劃的人：保留好「土地重劃負擔總費用證明書」，等你第一次賣的時候，記得拿出來用，雙重優惠一次享受。
如果你是繼承人：要有心理準備，重劃減徵40％的優惠已經用掉了（被你繼承的那一次用掉了）。
你賣的時候雖然沒有40％減徵，但前次移轉現值已經被拉高，稅金還是比直接繼承老地來得輕。
千萬不要以為「繼承不算移轉」這是最多人搞錯的地方。法律上，移轉就是移轉，不管你有沒有繳稅。
最後，情思想問大家
你身邊也有長輩留下重劃土地嗎？你知道繼承後再賣，會少了哪些優惠嗎？
歡迎留言跟情情分享你的經驗，或是有稅務規劃的問題，也可以來明深地政士事務所找我聊聊。
我是嚴意情，幫你把複雜的稅法，講成人話。
