哥想拿「共有祖產」抵押借600萬買新婚房 專家急喊：先簽這張保命符！
【M傳媒／房產中心報導】
「如果是你，會同意嗎？」 一名網友在買房知識家發文求助，幾年前爺爺贈與他與哥哥一間房屋，兄弟倆說好5年後等稅率降低再賣出平分。如今哥哥準備結婚買新房，想拿這間「共同持有」的房屋去抵押貸款600萬，並承諾等幾年後賣出，再用賣屋的錢去還貸款。原PO坦言，哥哥在大公司上班且有大筆股票，大嫂是公務員，財務看似穩定，但仍擔心權益受損，引發熱烈討論。
針對這起房產與親情交織的案例，房產專家與地政士一致示警，「共同持有」的房產要拿去抵押貸款，絕對不是哥哥單方面說了算，背後潛藏法律、銀行實務與稅務三大風險，建議原PO若要幫忙，務必透過白紙黑字建立防火牆。
風險一：銀行實務上，不可能只讓哥哥「單獨」借
地政士指出，雖然在法律上「分別共有」的共有人可以自由處分其「應有部分」，但實務上，銀行為了確保債權，幾乎不可能接受只拿「一半產權」來抵押。銀行通常會要求全體共有人出面，這意味著原PO一旦簽下同意書，不僅要提供印鑑證明，還可能被銀行要求擔任「連帶保證人」或「共同借款人」。若未來哥哥因故繳不出貸款，這筆600萬的債務將直接牽連到原PO，甚至導致這間充滿家族記憶的房子被查封拍賣。
風險二：賣屋分錢有「贈與稅」問題
雙方目前口頭約定「賣屋後平分價金，哥哥拿去還貸款」。但專家提醒，這間房是爺爺「贈與」取得，未來出售將面臨「房地合一稅」。若原PO將自己分得的售屋款拿去幫哥哥還貸款，在法律上等於「無償把自己的錢給哥哥」，一旦超過每年244萬的贈與稅免稅額，將面臨被國稅局課徵贈與稅的風險。
風險三：婚姻與人性變數，恐傷兄弟情
原PO提到哥哥結婚且大嫂是公務員。專家分析，雖然兩人財務條件佳，但結婚後的變數極大。未來若房價下跌，大嫂是否會覺得「當初不該拿房子去借錢」？若哥哥家庭開銷變大導致現金流緊繃，這筆貸款恐成為壓垮家庭的那根稻草，最後回過頭來影響兄弟感情。
專家提解方：3招自保又能幫到哥哥
若原PO仍想幫哥哥一把，專家建議可採取以下替代方案：
- 首選方案：請哥哥用「他的持分」去貸款。雖然成數較低、利率較差，但能完全劃清界線，不牽連原PO的產權。
- 簽訂明確的「借款暨抵押權設定契約」並公證。若非得拿整間房去借，絕不能只簽銀行的同意書。兄弟必須私下簽訂民事契約，載明借款用途、還款來源，並約定若哥哥違約，有義務無條件配合賣屋，從他的持分價金優先清償。
- 設定「第二順位抵押權」給你。要求哥哥在銀行設定第一順位後，再設定一個第二順位抵押權給你，擔保他對你的承諾，取得更優先的債權保障。
M編觀察：
這起案例是許多台灣家庭常見的縮影。買新房是喜事，但拿共有祖產去槓桿，絕對不能只靠兄弟間的口頭承諾。「親兄弟明算帳」不是傷感情，而是保護感情的長遠之計。 建議原PO與哥哥好好溝通，透過公證契約或持分貸款來處理。把最壞的狀況與退場機制寫清楚，才能確保爺爺留下的心意，不會因為一筆貸款而變成未來對簿公堂的導火線。
關鍵字： 共有房屋、抵押貸款、連帶保證人、贈與稅、房地合一稅、持分貸款、第二順位抵押權、共同持有、買房貸款、M傳媒
