房東最頭痛的3件事！房客喊修繕、租金拖著繳、租約到期談不攏　小編教你依法處理

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編

房子租出去之後，房東最常遇到的問題，除了每月收租，還有設備故障、房客欠租及租約到期。

冷氣突然不冷、房客租金晚繳、續約時雙方對租金有不同期待，處理不好就容易變成租賃糾紛。

小編提醒，租屋管理掌握三個原則：先確認事實、再看租約規定、最後留下書面紀錄。

一、房客要求修繕｜自然損壞原則上由房東處理

房客入住後，遇到熱水器故障、冷氣不冷、水管漏水或固定設備損壞，應先確認故障原因。

依《租賃住宅市場發展及管理條例》第8條及住宅租賃契約規範，租賃住宅與附屬設備有修繕必要時，原則上由房東負責。

若屬房客使用不當造成損壞，或雙方已依法約定特定修繕責任，則依實際情況處理。

房東若應負責修繕，經房客通知並給予適當期限後仍未處理，房客可以依法自行修繕，再請求房東償還必要費用，或從約定租金中扣除。

因此，房東收到維修通知後，應先確認故障狀況、安排檢查、說明處理時間，並留下照片及維修紀錄。

尤其漏水、熱水器及電力設備等問題，應優先排除居住安全風險。

二、房客欠租｜達兩個月租額還要經過催告

房客偶爾晚幾天繳租，房東可以先提醒，確認是否忘記付款或遇到短期資金問題。

如果持續欠繳，就應留下租金明細、通知紀錄與付款期限。

依《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條，房客遲付租金或相關費用，累積達兩個月租額，經房東定相當期限催告後仍未繳納，房東得依法提前終止租約。

例如每月租金18,000元，累積欠繳達36,000元，已達兩個月租額，但房東仍須完成法定催告程序。

小編提醒，催繳通知應寫清楚欠款金額、所屬月份、繳納期限及付款方式。

房東也應避免直接換鎖、斷水斷電或擅自搬走房客物品，以免衍生新的法律責任。

三、房客想續約｜租金與新條件提前談

租約接近到期，房東與房客可以提前確認續租意願。

續約時除了租金，也應一併檢查管理費、設備狀況、修繕分工、車位及其他使用約定。

依現行住宅租賃契約規範，房東在原租賃期間內不得單方面要求調漲租金。

租期屆滿後，雙方可依適用法規重新協議續租條件；若屬社會住宅包租代管案件，還須遵守方案規定及契約限制。

續約內容應重新以書面確認，避免繼續居住後，雙方對租期與付款條件產生不同認知。

四、重要溝通留下紀錄　日後比較好處理

租屋糾紛常發生在雙方對過去承諾的理解不同。

房東可以保留LINE對話、簡訊、維修照片、估價單、發票、租金入帳紀錄、設備清單及續約文件。

涉及正式催告、終止租約或重大爭議時，則應使用適當的書面通知方式，並保存送達證明。

完善的紀錄可以協助雙方確認責任，也有助於後續調解或法律程序。

五、社會住宅包租代管｜讓專業窗口協助溝通

房東自行出租，必須親自處理修繕聯繫、租金追蹤、房客反映及續約退租。

透過社會住宅包租代管服務，業者可以依契約及方案規範，協助安排租務管理。

日盈不動產提供房東租客溝通、修繕協調、租金管理、續約安排及入住退租點交等服務。

透過專責窗口統整訊息與處理紀錄，可以減少房東反覆聯繫的時間，也讓房客有明確的反映管道。

小編提醒｜租屋管理重在及時處理與清楚約定

租屋關係能否長期穩定，除了按時收租，更重要的是雙方遇到問題時，能依契約與法律確認責任。

修繕及時回應、欠租依法催告、續約提前協商，並把重要事項留下紀錄，就是降低租賃糾紛的基本做法。

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