房貸說好8成卻只核7成！買房簽約後自備款暴增百萬　呂崑富提醒：成屋、預售屋解約規定大不同

文／呂崑富（富哥）｜中華民國不動產金融知識發展協會理事長、房屋貸款知識家創辦人

買房最怕的情況之一，就是簽約前銀行初步評估可以貸款8成，正式申請後卻只核准7成，原本準備好的自備款突然出現上百萬元缺口。

以總價1,500萬元的住宅為例，原本預計貸款8成，可取得1,200萬元；若銀行最後只核貸7成，實際貸款剩下1,050萬元，買方就必須額外準備150萬元。

富哥提醒，銀行初步評估的貸款成數，不等於正式核貸承諾。買房前除了確認自身財務能力，更要看懂成屋與預售屋契約中的貸款不足處理條款。

一、銀行說可以貸8成　正式核貸仍有變數

銀行初步評估房貸時，會參考房屋位置、屋齡、成交行情及借款人的收入條件。

正式核貸則須經過房屋鑑價、信用調查、負債審核及授信程序。

其中，房屋成交價格與銀行認定的擔保品價值可能不同。

例如房屋成交價1,500萬元，銀行鑑價只有1,400萬元，即使銀行同意以鑑價金額核貸8成，實際貸款也只有1,120萬元，與買方原本預期的1,200萬元相差80萬元。

此外，信用貸款、車貸、信用卡循環、所得認列及金融監理規定，也可能影響核貸結果。

二、成屋貸款不足　先看契約怎麼約定

依《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，買賣雙方可以在貸款處理條款中，事先約定實際核貸不足時的處理方式。

當貸款不足不可歸責於買賣雙方時，可以依契約選擇由買方以現金補足差額、雙方解除契約，或採取其他約定方式。

如果貸款不足可歸責於買方，則須依契約規定補足差額，或經賣方同意另行安排付款方式。

富哥建議，購買成屋時，應在簽約前確認貸款不足條款的實際內容。

尤其是對貸款成數高度依賴的首購族，可以與賣方協商，將最低核貸金額、申貸期限、貸款不足責任及解除契約條件明確寫入特約。

三、預售屋貸款不足30%　建商有分期處理責任

預售屋與成屋最大的差異，在於預售屋從簽約到交屋，通常相隔數年。

購屋者簽約時的收入、負債及銀行授信條件，可能與交屋時不同。

依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第18點，由建商洽定辦理的貸款金額若低於原預定貸款金額，且原因不可歸責於買賣雙方，差額在原預定貸款金額30%以內，建商應依規定提供分期清償安排。

若差額超過原預定貸款金額30%，則可依契約規定選擇分期清償或解除契約。

例如原本預定房貸1,200萬元，銀行最後只核准1,050萬元，差額150萬元，占原預定貸款金額12.5%。

若符合不可歸責於雙方等條件，就涉及建商依約提供分期清償的責任。

富哥提醒，這裡的30%是以原預定貸款金額為計算基礎，並非房屋成交總價的30%。

如果是買方自身信用不良、負債過高或其他可歸責因素導致貸款不足，法律責任與付款處理方式也會不同。

四、預售屋交屋遇信用管制　原本8成可能縮水

預售屋的貸款風險，還包括交屋時的銀行鑑價及央行信用管制。

依2026年9月18日生效的央行選擇性信用管制，自然人購買符合規定的高價住宅，貸款成數最高3成且無寬限期；自然人第二戶購屋貸款最高7成且無寬限期。

因此，預售屋簽約時應確認購屋者是否已有其他住宅、交屋時可能適用的貸款限制，以及房屋是否涉及高價住宅認定。

不過，各項限制仍須依申貸當時有效規定及個案條件判斷。

富哥認為，預售屋貸款規劃應定期檢視，特別是在交屋前確認正式所得、負債及銀行授信條件，避免到對保時才發現資金不足。

五、房貸8成、7成差多少　買房前先算清楚

以總價1,500萬元住宅為例：

房貸成數	房貸金額	須準備的頭期款
8成	1,200萬元	300萬元
7.5成	1,125萬元	375萬元
7成	1,050萬元	450萬元
6成	900萬元	600萬元

以上尚未包含契稅、登記規費、代書費、仲介費及裝修費用。

富哥建議，購屋者至少評估7成及8成兩種貸款情境，並依實際財務能力保留額外現金。

若只有銀行核准8成才能完成交易，代表購屋計畫對貸款成數的依賴程度較高，應在簽約前確認可能風險。

六、簽約前先確認貸款條款　避免交屋時資金不足

成屋買賣可由雙方協商，明確約定最低核貸金額及貸款不足的處理條件。

預售屋則應確認契約載明法定貸款處理規定，並分清貸款不足的責任歸屬。

此外，買方應提前準備薪資及所得證明、確認信用紀錄與既有負債，避免簽約後再增加信貸或其他固定還款負擔。

對準備換屋的家庭，還須留意既有住宅是否影響新購住宅的貸款成數與寬限期。

富哥觀點｜銀行核貸看財力　買賣契約決定風險由誰承擔

買房除了挑選地點、格局與價格，更重要的是確認資金能否順利完成交易。

銀行在簽約前提供的貸款成數，多半屬於初步評估。正式核貸仍須依借款人財力、擔保品鑑價及銀行授信條件決定。

對買方而言，房貸縮水會直接增加自備款；對賣方而言，買方貸款不足也可能影響履約及交屋時間。

買房前先把貸款金額算清楚，把資金缺口的處理方式寫進契約，才能降低簽約後無法交屋的風險。

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