房仲帶看、下斡旋後改向建商買同一戶！隔一個月成交　買方恐被追2%服務費？

文／M傳媒房產中心

透過房仲看屋、下過斡旋，建商沒有接受出價；一個月後，買方卻直接向建商買下同一戶，還需要支付仲介服務費嗎？

一名購屋族分享，他在網路上看到房仲刊登的新透天物件，經房仲安排帶看後相當喜歡，便提出斡旋並支付斡旋金。當時考量成交後可能還要支付買方仲介服務費，他將出價壓得比附近實價登錄低約100萬元，希望房價加上服務費仍能控制在預算內。

不過，房仲後來表示建商不接受價格，斡旋金也已退還。他原以為這次交易就此結束，轉而尋找其他房屋。

沒想到約一個月後，他再次經過該透天建案，發現建商也在現場自行銷售。雙方重新洽談後，買方以接近實價登錄的價格直接與建商簽訂買賣契約，卻開始擔心：「房仲曾經帶我看屋，還幫我下過斡旋，未來看到成交資料，會不會向我追討成交價2%的服務費？」

答案不是一定要付，也不是斡旋退回就一定不用付。真正的關鍵，在於買方和房仲約定了什麼，以及最後成交是否仍與房仲最初的介紹、媒介具有實質關聯。

斡旋金退回　只代表原出價沒有成交

依《民法》第565條，居間是指一方為另一方報告訂約機會或媒介訂約，另一方則約定給付報酬；第568條進一步規定，居間人原則上要在契約因其報告或媒介而成立時，才能請求報酬。

因此，建商拒絕第一次出價並退還斡旋金，通常只能證明當次斡旋沒有成立買賣，並不當然表示房仲先前的介紹、帶看及居間關係在法律上完全失去作用。

本案買方最初是從房仲廣告得知物件，房仲也實際帶看，並協助對同一戶提出斡旋；僅相隔一個月，買方又直接向建商購買同一標的。這些事實都可能被房仲用來主張，最終成交仍與其提供訂約機會有關。

但房仲曾經帶看，也不代表服務費就會自動成立。若發生訴訟，仍須檢視雙方的契約、報酬約定，以及房仲的服務與最後成交之間是否具有足夠關聯。

買方2%不是政府規定的固定費率

市場上常見賣方支付4%、買方支付2%的仲介服務費，但這並不是法律規定的固定收費方式。

現行規範是，房仲向買賣雙方收取的服務報酬總額，合計不得超過實際成交價的6%；6%是最高上限，不是每一筆交易都必須收滿，更不代表買方依法固定要付2%。

主管機關也要求，房仲應明確訂定收費標準，並將預計收取的報酬比例記載在委託銷售契約書、承購要約書等文件，讓交易雙方事前了解。

因此，房仲若主張買方必須支付成交價2%，仍應提出買方曾同意該費率及付款條件的證據，不能只以「業界都是收2%」作為唯一理由。

不過，《民法》第566條也規定，若依交易情況可認為居間服務並非無償，即使未明確約定報酬，也可能被視為允諾給付報酬；未約定金額時，再依價目表或交易習慣認定。

也就是說，沒有看到一張名為「服務費同意書」的文件，不一定代表房仲完全無法請求，但房仲仍須證明報酬關係及金額依據。

關鍵不只「簽了什麼」　也要看成交怎麼發生

買方應立即找出當初簽署或收到的所有文件，包括：

帶看確認書、斡旋書、承購要約書、買方委託契約、服務報酬確認文件、定金或斡旋金收據，以及斡旋金退還證明。

特別要查看文件中是否出現下列約定：

經房仲介紹或帶看後，買方若自行向屋主或建商成交，仍應支付服務報酬；在委託期間或終止後一定期間內購買同一標的，仍視為房仲促成；買方本人、配偶或其他關係人購買時，也要負擔報酬；以及買方應支付的費率與付款時間。

如果買方明確簽署了防止私下成交及2%服務費條款，房仲的請求基礎通常會比較強。

若文件只處理當次斡旋，而且約定必須經房仲完成議價、簽約或成交才支付報酬，房仲後續能否請求，就會有較大的爭議空間。

然而，即使沒有明確的防止私下成交條款，也不能只看文件名稱下結論。房仲仍可能依《民法》的居間規定主張，是其廣告、介紹及帶看提供了訂約機會，促成買方最後取得同一戶房屋。

同一戶、只隔一個月　房仲主張空間不低

就目前描述來看，對房仲比較有利的事實包括：買方最初透過房仲得知物件；房仲實際安排帶看；買方曾透過房仲對同一戶出價；最終購買的仍是同一標的；兩次接觸僅相隔約一個月。

這些情況容易讓房仲質疑，買方是否只是繞過仲介，改與建商直接成交。

不過，對買方較有利的事實則包括：第一次出價已遭建商明確拒絕；斡旋金已經退還；買方之後是因再次經過現場，發現建商自行銷售；最終價格及條件由買方與建商重新洽談；房仲沒有參與最後議價、簽約、產權調查及交屋服務。

這些事實能否切斷房仲介紹與最後成交間的關聯，仍要依對話紀錄、契約內容及雙方實際接洽過程判斷，不能只用「帶看過」或「沒有參與簽約」單一因素認定。

房仲說「獨家販售」　不代表買方一定要付費

房仲向買方宣稱建案由其「獨家販售」，主要涉及建商與房仲之間的委託關係。

《不動產經紀業管理條例》第21條規定，經紀業須與委託人簽訂委託契約後，才能刊登廣告及進行銷售；廣告內容也應與事實相符。

但房仲口中的「獨家販售」，可能是一般委託、專任委託、特定戶別授權或代銷合作，實際內容仍要看建商與房仲簽訂的契約，不能只憑一句話判定建商完全無權自行出售。

如果建商確實違反與房仲的專任或獨家銷售約定，原則上屬於建商與房仲之間的契約責任，不代表買方當然要替建商支付違約金或仲介費。

但這也不會自動消除買方自己可能曾向房仲承諾的服務報酬。

可要求建商承諾負責　但無法完全排除房仲求償

買方已經直接與建商簽約，可要求建商以書面確認其有權出售該戶，並在買賣契約中約定：若因建商與房仲的委託、代銷或獨家販售關係，衍生服務費、違約金或損害賠償，應由建商自行處理並負擔。

這項約定可以降低建商將自己與房仲間的責任轉嫁給買方的風險。

但要注意，該條款主要約束買方與建商。如果房仲是依照買方曾簽署的承購文件或報酬約定，直接向買方請求服務費，仍須另外處理，不能只憑建商一句「由我負責」就認為房仲一定不能求償。

房仲同時向買賣雙方收費　不當然違法

有些買方可能認為，房仲已經向建商收費，就不能再向買方收取服務報酬，但這種理解並不完全正確。

《不動產經紀業管理條例》第24條之2規定，在取得買賣雙方書面同意後，仲介業者可以同時接受雙方委託，但必須公平提供價格、契約資訊，告知應查知的房屋瑕疵，並協助買方進行必要檢查。

因此，房仲同時向建商與買方收取報酬，本身不代表其報酬請求一定無效。

除非房仲有隱瞞重要資訊、違反忠實義務，或以不誠信方式取得利益，才可能涉及《民法》第571條所定不得請求報酬的情況；仍須提出具體證據，不能只因房仲「兩邊收費」就直接拒付。

收到催款或存證信函　先做三件事

若房仲日後提出服務費要求，買方不必在沒有看到契約依據前，立即承認應付成交價2%；但也不宜完全不理會或直接刪除對話紀錄。

第一，請房仲提出報酬請求的契約條款、費率依據，以及認為其服務促成最終成交的證據。

第二，整理房仲廣告、LINE對話、帶看紀錄、斡旋文件、退款資料，以及後來重新接觸建商與議價的完整時間線。

第三，請建商提供其與房仲銷售關係的書面說明，確認建商是否有權自行出售，以及是否曾承諾自行負擔相關爭議。

如果收到存證信函、支付命令或法院通知，應儘速由律師檢視文件。支付命令有法定異議期間，不能擱置不處理。

M編提醒：退斡旋不等於沒事　帶看也不等於必付2%

這起案例最大的誤區，是把問題簡化成「房仲帶看過就要付錢」，或「斡旋金退了就完全沒關係」。

正確的判斷方式是：先確認雙方是否存在居間報酬約定、約定金額是多少，再判斷最後買賣契約是否仍因房仲提供的資訊或媒介而成立。

本案因為是同一戶、時間只隔一個月，房仲確實有提出報酬請求的空間；但2%並非法定固定費率，房仲也不能只拿出帶看紀錄，就直接認定買方一定欠下數十萬元。

房價動輒上千萬元，2%服務費可能不是小數目。買方在直接與屋主或建商成交以前，最好先查閱曾經簽署的斡旋、要約及帶看文件，並以書面釐清房仲與建商的委託關係。