591千萬便宜屋藏陷阱？標低價、已售未下架惹議 買房族遇「釣魚廣告」3招自保
M傳媒／綜合報導
買房族滑591看到「價格甜到不合理」的物件，先別急著以為撿到便宜！市場上不時出現購屋人反映，網路刊登價格與實際銷售條件不同，甚至聯絡後才發現物件已成交，房仲隨即改推其他住宅。這類俗稱「釣魚廣告」的操作，不只是讓消費者白跑一趟，若刊登內容與事實不符，還可能踩到不動產經紀業及公平交易相關法規紅線。
更重要的是，591自己的刊登規則就明定，網站發布價格必須是「可以真實交易的價格」，房屋已成交或不可交易，也不允許繼續刊登。
所以看到「1000萬元」結果聯絡後卻說只是頭期款，或物件明明已成交仍持續掛網吸引買方，並不是一句「網路廣告僅供參考」就能當作沒有責任。
標1000萬、電話一打變1800萬？591規則直接寫「價格要能真實交易」
591現行房屋刊登規則列出的違規態樣，包括價格不實、圖片不實、地址不實、屋況不實，以及坪數、屋齡、樓層等資訊與實際情形不符。
其中針對價格，平台明確規定，所有發布價格都必須是可以真實交易的價格；房屋已成交後，也要求刊登者及時進行成交下架，不能把原物件直接改成另一間房繼續使用廣告。
換句話說，如果廣告明明寫總價1000萬元，實際接洽卻變成「1000萬元只是頭期款」，或根本沒有按照刊登條件出售，就可能涉及資訊真實性的問題。
但是否已經構成行政法上的「不實廣告」，仍須看刊登者身分、廣告內容、實際交易條件及具體證據，由主管機關個案認定。
房仲廣告不能亂寫 不實最高可罰30萬元
如果刊登廣告的是不動產經紀業者，法律規定更直接。
依《不動產經紀業管理條例》第21條，經紀業必須先和委託人簽訂委託契約，才能刊登廣告及進行銷售，而且廣告及銷售內容必須與事實相符，並註明經紀業名稱。
違反相關規定，依同條例第29條，可由直轄市或縣市主管機關處6萬元以上、30萬元以下罰鍰；廣告內容與事實不符造成損害，也可能衍生損害賠償責任。
因此，價格、坪數、格局、用途、照片甚至物件本身是否仍可出售，都不是房仲可以隨意填寫的資訊。
不只地政局會罰！公平會最高可開2500萬元
如果廣告屬於事業刊登，內容就足以影響消費者交易決定，還可能涉及《公平交易法》第21條。
公平會公開資料指出，事業不得就商品或服務為虛偽不實或引人錯誤的表示；違反規定者，依《公平交易法》第42條，除可命停止、改正或採取必要更正措施外，還可處5萬元以上、2500萬元以下罰鍰；經命令仍不改正者，還可能按次處10萬元以上、5000萬元以下罰鍰。
而且不動產廣告被公平會開罰，並不是紙上談兵。
591刊「迎賓大廳」 建商遭罰60萬
公平會2025年6月處分僑大興建設銷售新北市三重區「IHOUSE」建案，在591刊登「迎賓大廳」公共設施圖示。
經查，該設施是在法定空地上二次施工，並未依法申請變更核准，卻讓消費者可能誤認為合法公共設施。公平會認定廣告內容與事實不符，違反《公平交易法》第21條，裁罰60萬元。
591影片秀「挑高夾層」 建商挨罰100萬
另一件案例發生在2024年。
高雄橋頭「大方禮鄰」建案，在臉書及591嵌入影片中刊登挑高、樓梯及夾層空間設計，但主管機關確認該處依法並不能合法設置廣告呈現的夾層使用空間。
公平會因此認定屬虛偽不實及引人錯誤表示，對業者裁罰100萬元。
房仲喊「中國信託履約保證」 不符事實罰10萬
2024年另有房仲業者在591刊登售屋廣告，宣稱「履約保證與中國信託聯名」、「全台唯一金融金控第三方託管」。
公平會查證後認定，實際提供的制度並非廣告所稱履約保證或金融金控第三方信託服務，最後依廣告不實裁罰10萬元。
三個案件也說明，不動產網路廣告從公共設施、格局用途，到交易服務內容，只要足以影響消費者判斷，都不是「寫好看的」就沒關係。
遇到疑似釣魚廣告怎麼辦？3招先把證據留下來
第一招可以先使用591平台檢舉機制。
591目前規定，被檢舉涉及不實資訊，平台可依規則修改、下架甚至停權；多次違反刊登規則者，也可能遭帳號停權。平台規則並明確禁止已成交或不可交易房屋繼續刊登。
第二招，如果刊登者是房仲、不動產經紀業者，可以向物件所在地的直轄市、縣市政府地政主管機關反映或檢舉。
關鍵不是只有一句「他騙人」，而是要保存完整證據，包括廣告網址、刊登時間、價格、照片、坪數、公司名稱、經紀業資料，以及聯絡後對方告知的實際價格或「物件已售」等內容。
第三招，如果涉及事業廣告的虛偽不實或引人錯誤表示，可向公平交易委員會提出檢舉。
公平會自己的不實廣告檢舉指引也要求，檢舉人應具體指出哪一句廣告有問題、廣告與實際情況差在哪裡，並提供廣告出處、取得時間以及相關佐證。
最重要的一招：先截圖！廣告下架後證據可能跟著消失
買房族遇到價格異常、照片與現場不同、格局不符，或聯絡後才被告知「那間剛好賣掉」時，第一時間不要只顧著生氣。
先把畫面留下來。
完整頁面截圖最好包含物件名稱、總價、坪數、地址或區域、刊登者、經紀業名稱及刊登內容；如果與房仲透過LINE或其他文字訊息聯絡，也應一併保留。
原因很簡單，網路廣告隨時可以修改或下架，一旦原始頁面消失，只剩口頭說法，後續主管機關要查證就會困難許多。
「剛賣掉，我還有另一間」不一定違法 關鍵在原廣告是不是真的
購屋族也要分清楚，房仲告知物件已售，再推薦其他物件，這個行為本身並不能直接認定違法。
真正的問題是，刊登廣告時這間房子是否確實存在、是否具有合法委託、價格是否真實、物件是否仍在銷售，以及廣告內容是否與實際狀況一致。
如果原本物件確實在售，只是聯絡前剛成交，與「明知早已成交仍長期刊登低價物件吸引客戶」在法律評價上並不相同。
因此，正式檢舉仍然要回到證據，而不是看到一句「賣掉了」就直接認定是釣魚廣告。
M傳媒提醒：網路看屋先查實價 「便宜到離譜」先別急著加LINE
網路平台提供大量物件資訊，確實大幅降低購屋族找房成本，但刊登價格並不等於實際成交價，更不能取代實價登錄、產權資料及現場查證。
看到明顯低於周邊行情的物件，可以先從內政部實價登錄比對附近近期成交行情，再詢問仲介完整地址、總價、權狀坪數、屋齡及是否仍在銷售。
如果對方始終不願確認原物件，只急著取得電話、LINE，再不斷改推完全不同的房子，就值得提高警覺。
買房便宜不是問題，資訊不真實才是問題。
591本身也明確要求「價格必須可以真實交易」、「已成交物件應下架」；對房仲而言，《不動產經紀業管理條例》同樣要求廣告與事實相符。
買方遇到疑似不實廣告，最實用的處理順序就是：
先截圖、再查證、最後依刊登者及違規態樣選擇平台、地政機關或公平會反映。
若已進一步產生契約、斡旋金、服務費或其他消費爭議，也可再透過地方政府消費者保護管道尋求協助。
資料來源：公平交易委員會、內政部不動產經紀業相關法規、591房屋交易網刊登規則。
