獨家專訪》從兆基看社宅下一步 張惠山：事件是提醒，產業正朝專業化、制度化邁進
M傳媒／專訪整理
大型包租代管業者兆基屋管近期因大股東財務爭議、前董事長涉司法案件及經營團隊異動，引發市場高度關注，也讓外界重新檢視社會住宅包租代管制度中的企業治理、資金管理與風險控管。國家住都中心目前已針對寄居蟹案件啟動轉銜機制，兆基案件則同步蒐集房東、房客意見及聯絡資料，後續將視業務執行情形與契約協商結果提供協助。
風暴之下，社會住宅包租代管是否因此失去政策價值？群洋國際地產集團總經理、日盈不動產創辦人張惠山（山哥）認為，個別企業發生治理問題，真正值得檢討的是制度如何補強，而不是因此否定整個社宅包租代管政策。
國家住都中心資料顯示，中央社宅包租代管第五期已擴大至全台19縣市、118家租賃住宅服務業者參與；截至2025年9月底，中央公會版累計媒合11萬8,427戶，有效契約達7萬900戶，顯示包租代管已成為住宅政策的重要一環。
M傳媒：兆基事件震撼產業，您認為應該怎麼看？
山哥：
我認為還是要就事論事。
一家公司發生問題，就去檢查它的公司治理、財務管理及內控制度；政策有需要補強的地方，就把制度補起來，但不要因為一個企業事件，就直接否定整個社會住宅包租代管制度。
社宅包租代管存在的目的，是希望政府、房東、專業業者與房客之間建立一套比較有制度的租賃服務模式。
這幾年政策規模愈來愈大，第五期已經有118家業者參與，代表市場不是只有一家企業，也不能把單一公司的經營狀況，直接等同整個產業的體質。
我反而認為，這次事件是一個很重要的提醒。
產業走得愈快，治理就要跟得愈快；規模做得愈大，制度就要做得愈完整。
如果可以從這次事件把漏洞找出來，長期而言反而有機會讓整個產業更加成熟。
M傳媒：所以不能把兆基事件直接解讀成「包租代管制度失敗」？
山哥：
我認為不能這樣畫等號。
一個制度有沒有存在價值，還是要看它有沒有解決真實需求。
對很多房東來說，出租房屋不只是找到房客而已，後面還有收租、修繕、契約、租賃糾紛與管理問題；對房客來說，則希望租賃關係更透明、更穩定，有問題時知道可以找誰處理。
專業包租代管業者，就是在這中間提供服務。
政府負責政策與制度，房東提供住宅，業者負責租賃管理，再由符合資格的房客承租。如果每一個角色的責任都清楚，這個制度還是具有存在價值。
所以山哥比較希望把這次事情視為一次產業體質檢查。
該改善公司治理的改善公司治理，該強化資金管理的強化資金管理，該建立退場與轉銜制度的，就把制度建立起來。
M傳媒：您認為社會住宅包租代管最大的價值是什麼？
山哥：
我認為可以用四個字來說，就是「居住安心」。
房客希望找到一個可以安心住的家；房東希望房屋有人管理、租賃關係穩定；政府希望增加可負擔且穩定的租屋選擇；業者則應該提供專業服務。
這四方如果可以建立一個健康的生態系，社會住宅才能真正發揮效果。
第五期現在除了擴大服務範圍，也把弱勢、婚育家庭、長者及身障者的租屋協助列為政策重點，部分租約一次最長也可簽到3年。
所以我們評估社宅政策，不能只看「今年做了幾萬戶」，還要看居住穩定度、服務品質，以及制度發生問題時能不能把房東、房客接住。
M傳媒：兆基事件對產業最大的啟示是什麼？
山哥：
我認為至少有三件事。
第一，企業規模愈大，公司治理愈重要。
公司成長到一定程度後，不能只依賴創辦人或少數經營者的個人能力，董事會、財務制度、內控、授權及風險管理都要跟著成熟。
這次宏碁法人代表進入兆基經營團隊後，隨即以發現「內部管理缺失」為由退出經營層，至於缺失具體內容，宏碁並未公開說明，因此外界不宜自行推論；但這件事本身已足以提醒所有大型租賃業者，公司做大後，治理制度一定要同步升級。
第二，大型政策案件要有風險分散機制。
國家住都中心公布，寄居蟹中央版有效案件6,640戶，兆基中央版8,595戶，兆基另承作地方政府社宅包租代管7,094戶。住都中心也已公開表示，未來是否限制單一業者承作比例值得討論。
山哥認為，這不代表大型業者不好，而是當一家公司的服務量已經大到可能影響大量房東、房客時，監理標準就應該跟著提高。
第三，也是最重要的一點，消費者權益一定要放在最前面。
企業內部怎麼改組是企業的事情，但房東要收租、房客要居住，不能因為公司經營變動就突然沒有人服務。
M傳媒：目前房東與房客應該注意什麼？
山哥：
我認為不需要因為單一事件就對所有社宅包租代管案件恐慌，但是自己的權益一定要掌握。
截至8月12日，國家住都中心已明確表示，寄居蟹案件正在進行第五期業者轉銜意願調查，並協助處理原契約解除及新契約簽訂；兆基案件則已同步調查房東、房客意見及聯絡方式，後續再依公司業務執行情形與契約協商提供協助。
所以房東、房客現在最重要的是把自己的契約、租金、押金及聯絡紀錄保存好。
租金有沒有正常支付、服務窗口是不是正常、突然要求更改匯款帳號或重新簽署文件，都應該確認清楚。
政府現在已建立專案協助與轉銜機制，這正是制度風險管理的一部分。
成熟的制度並不是永遠不發生問題，而是發生問題後，有沒有機制降低消費者受到的衝擊。
M傳媒：社宅包租代管未來應該往哪裡走？
山哥：
我認為就是四個方向：
專業管理、數位管理、財務透明、風險控管。
未來包租代管不能只停留在「幫房東找房客」，而是要真正走向居住服務產業。
包括契約管理、修繕紀錄、租金金流、客戶服務、法令遵循，甚至大型業者的財務健全度，都應該逐步制度化。
國家住都中心這次也已提出，除了目前的營業保證金與中央版押租金專戶外，後續將檢討是否強化營保金制度、押租金信託等風險控管措施。
山哥認為，這些都是值得往前走的方向。
包租代管從「房屋管理」升級成「居住服務」，才是下一階段真正的產業機會。
M傳媒：最後，山哥想對產業說什麼？
山哥：
我長期在房地產與租賃服務第一線，看著台灣租屋市場逐步走向專業化。
我認為社會住宅值得繼續做，包租代管制度也值得繼續進步。
但支持一個制度，不代表不能檢討它。
反而是因為希望它走得長久，才更應該把問題攤開來看。
兆基事件是一個提醒，不是社會住宅的終點。
它提醒我們：
企業做大了，治理要更完善；
政策做大了，監理要更精細；
服務戶數增加了，風險控管就要跟上。
更重要的是，不論企業、政策與市場怎麼變，房東、房客的基本權益都不能被擺到最後面。
如果這次事件之後，政府與產業能共同建立更完善的公司治理標準、資金管理、風險分散及緊急轉銜制度，我相信社宅包租代管反而有機會走向下一個更成熟的階段。
一個產業的成熟，不是永遠沒有風雨，而是每一次遇到問題之後，都能把制度做得更好。
社宅政策值得持續支持，包租代管產業也值得繼續專業化。
而第一線業者真正要守住的，就是專業、誠信與責任。
讓房客住得安心，讓房東出租放心，這才是社會住宅包租代管能夠長久發展的核心價值。
編輯註：
本文為M傳媒專訪整理。受訪者對社會住宅、包租代管產業、企業治理及監理制度之內容屬個人產業觀察。涉及兆基屋管、寄居蟹及相關司法案件與企業經營狀況，本文依截至2026年8月13日國家住都中心及公開資訊整理；後續情況仍可能變動，應以主管機關、公司依法公告及司法機關最新資訊為準。相關人員是否涉及刑事責任，應以司法最終判決認定。
