房子老了，父母也老了，我們該怎麼辦？大安區老宅變現千萬難題？
在台北大安區精華地段，一間46年的無電梯公寓，承載著全家人的回憶，卻也面臨現實的考驗—
▸ 父母年邁，爬樓梯日益吃力
▸ 房屋老舊，未來價值令人憂心
▸ 想換電梯大樓，卻被千萬土增稅嚇退
▸ 姐弟三人財務狀況各異，誰來扛貸款？
這正是許多台北老宅家庭共同的困境
當「房子」從「資產」變成「難題」，如何在不傷及家庭和氣、不讓父母擔憂的情況下，完成資產升級與居住品質改善？
一位48歲上班族與退休姐姐、待業哥哥的真實案例，透過「先買後賣」的階段性策略，不僅成功安置高齡父母，更巧妙化解高額稅負危機。這套方法，或許正是您家需要的解決方案...
面對台北大安區46年公寓的處置問題，我們需要從稅務、資金、居住需求三個層面進行全面考量。這個位於捷運站附近的2樓老宅，目前市值約3650萬至3900萬，如何在不造成過重財務負擔的情況下完成換屋，是當前最重要的課題。
稅務問題
首先必須正視的是土地增值稅的問題。由於父親已使用過"一生一次"的優惠稅率，現在出售將面臨20%至40%的一般稅率。
經初步估算，稅負可能高達1000萬元，這確實會大幅減少實際可運用的資金。不過，我們仍有幾個合法節稅的選擇：
1. 確認是否符合"一生一屋"的適用條件。若過去6年都符合自住要件，可將土增稅率降至10%，這將是最大的節稅機會。
2. 考慮分年贈與的方式，逐步將持分移轉給子女。每人每年有244萬的免稅額度，透過數年規劃可以分散稅負。
3. 釐清房屋取得時間，確認適用舊制或新制的財產交易所得稅計算方式，找出最有利的申報方案。
換屋規劃
在資金運用方面，建議採取"先購後售"的穩健策略。具體做法是由姐弟三人共同出資，先購買新北或台中約2000萬元的20年電梯華廈。這樣的規劃有幾個優勢：
自備款約1000萬元，剛好可以動用姐姐的800萬和哥哥的200萬現金儲備。
貸款1000萬元，由目前有工作的您擔任主要借款人，姐姐和哥哥擔任保證人，提高核貸機會。
選擇30年期貸款，月付金約4萬元，在售出舊屋前可由姐弟共同分擔。
待新屋安置妥當後，再出售台北老宅。售屋所得優先返還姐弟的出資，剩餘資金可用於清償貸款，如此可大幅降低後續的還款壓力。
潛在風險
這個規劃雖然務實，但仍需注意幾個潛在風險：
首先是售屋時程的不確定性。萬一舊房出售不如預期順利，建議可以先將老宅出租，以每月4-5萬元的租金收入來支應新房貸款，作為過渡方案。
其次是共同持有的管理問題。三人共有產權需要明確的約定，建議簽訂詳細的共有協議，明文規定管理權責、修繕分擔等事項，必要時可透過律師見證，避免日後爭議。
最後是稅務負擔的變數。在實際出售前，務必委託專業代書進行精算，確認最省稅的出售方式。若發現稅負仍過高，可以考慮延後出售時程，先以出租方式維持現金流。
專業協助
為了確保這個規劃能順利執行，建議在以下環節尋求專業協助：
稅務方面，找熟悉不動產稅務的會計師，針對您家的具體情況進行節稅規劃。特別是土地增值稅的計算，專業人士能提供最精準的試算。
法律方面，委託不動產律師協助擬定共有協議，明確規範各方的權利義務，以及未來處分資產的相關約定。
金融方面，比較多家銀行的貸款方案，選擇最適合的還款條件。可以先辦理貸款預審，確認實際可貸額度，避免資金缺口。
建議採取以下行動步驟：
首先召開家庭會議，確認所有家庭成員對這個規劃的共識。特別是要釐清各人的出資比例、未來居住安排等細節問題。
接著立即啟動稅務評估，委託專業人士進行老宅的稅務試算。同時開始物色新屋物件，鎖定符合預算和需求的標的。
在購置新屋階段，務必完善相關法律文件，特別是共有協議的簽訂。完成搬遷後，再依市場狀況選擇最佳時機出售舊宅。
這個規劃的最大優勢在於能夠兼顧幾個重要面向：讓父母能盡快搬遷到更適合的居住環境、合法降低稅務負擔、活用家庭既有資金、並透過階段性執行來分散風險。只要按部就班落實每個環節，應該能夠在穩健的前提下完成這個重要的資產調整。
