地上權貸款只能貸20年、利率2.9%？阿明用銀行真實案例揭密
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最近有朋友問到「地上權住宅」能不能貸款、好不好貸。阿明直接說：可以貸，但條件跟一般房子不一樣。今天就用兩個銀行實際承作的案例，加上專家點出的三大死穴，幫大家一次搞懂。
先說兩個真實案例：一個在台北，一個在高雄
兆豐銀行的董事長董瑞斌最近公開分享了兩件地上權貸款的實際狀況，阿明覺得很值得參考。
第一個案例是台北的案子。建商標到一塊地上權土地，從建築融資開始就在兆豐銀做，等房子蓋好要賣給個別住戶時，就順勢轉成分戶貸款。也就是說，買這個地上權建案的民眾，可以直接跟兆豐銀辦房貸。目前已經承作了二十多戶，算是很順利的案例。
第二個案例在高雄。這個比較特別，建商的建築融資並不是在兆豐銀辦的，而是買房子的個人自己跑來兆豐銀申貸。銀行評估後，給了大概七成的貸款成數，貸款年限抓二十年。為什麼是二十年？因為這個地上權案剩下五十年的使用期限。兆豐銀說，如果客戶想拉長到三十年，也不是不行，但要個案討論，看剩下時間還有多長、客戶的還款能力跟財力夠不夠。
阿明幫大家畫重點：地上權住宅可以貸，成數大約七成，年限通常二十年，但如果有需要、條件夠好，還是有機會談到三十年。
那利率怎麼算？
兆豐銀行的董事長董瑞斌指出，地上權住宅的貸款利率大概在2.9％左右，比一般首購族的房貸稍微高一點。原因很直接：萬一客戶繳不出錢，銀行要把這間地上權房子拿去法拍，處理起來比一般房子麻煩很多，風險比較高，所以利率自然要拉高一點。
專家點出三大問題點：
住商機構不動產企劃研究室執行總監徐佳馨，直接點出銀行對地上權授信的三大問題點，阿明覺得講得非常到位。
第一：擔保品處分極度困難。白話說，如果客戶違約不繳錢，銀行把這間地上權房子拿去拍賣，會很難賣、很難賣到好價錢。因為買的人本來就少，銀行拍賣的壓力很大。
第二：擔保殘值逐年遞減。地上權房子跟一般房子不一樣，一般房子土地會增值，但地上權的價值隨著時間越來越低。假如一個客戶貸款二十年，還到第十年後想賣掉或轉貸，剩下四十年的使用權，殘值可能已經撐不起新買家要貸款的額度。銀行會擔心放款收不回來。
第三：額外支出風險。地上權住宅除了要繳房屋稅，還要繳地租。地租是跟著公告地價跑的，如果未來地價大漲，地租也會跟著漲。對銀行來說，借款人的持有成本不確定，萬一地租漲太多，客戶繳不起，一樣會變成壞帳。
公股銀行怎麼做？土銀、合庫的條件
阿明順便補充一下，其他公股銀行也有在承作地上權貸款。土地銀行從2021年就開辦了，主要看擔保品的區位、生活機能、交通便利性，還有借款人的財力跟信用，綜合評估。合庫銀行則是從2022年開始，而且要求比較嚴格：必須是合庫自己有承作建築融資的地上權案，衍生出來的分戶房貸才願意做。利率是合庫定儲指數月指標利率固定加碼0.96％起，也就是機動計息，大概也在2.多％到3％之間。
阿明總結：地上權可以買，但要算清楚
阿明認為，地上權住宅不是不能買，也不是不能貸款，但你要很清楚它的特性。
第一，貸款成數大概七成、年限二十年左右，利率比一般房貸高。
第二，隨著屋齡增加，房子價值會越來越低，不像一般房子可以等增值。
第三，地租是變數，未來可能會調高。
如果你是想自住、不打算傳給子孫，而且算過每個月租金跟貸款本息差不多，那地上權可能是一個選項。但如果你是抱著投資或期待未來轉手賺一筆的心態，阿明勸你三思。
