新加坡組屋只有99年！到期後會怎樣？阿明用3分鐘說清楚
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最近有朋友在問，新加坡的組屋看起來很便宜，八成以上的人都住在那裡，連前總統都住過，可是為什麼產權只有99年？萬一到期了怎麼辦？會不會直接被政府趕出去，什麼都拿不回來？
阿明特別去查了新加坡建屋發展局和國家發展部長最近的公開說明，今天就用一篇跟大家聊清楚。
先講最核心的一件事：新加坡的土地大部分是國有的，所以組屋賣的不是永久產權，而是九十九年的租賃權。法律規定時間一到，土地跟房子都要歸還國家，這個沒有模糊空間。但是很多人聽到這裡就開始緊張了，覺得自己辛苦一輩子買的房子，最後變成一場空。其實不用那麼擔心，因為新加坡政府早就設計了好幾套配套方案，不會讓你瞬間無家可歸或血本無歸。
先說數字。根據2025年的最新統計，大約百分之七十七點二的新加坡居民住在政府組屋裡，如果算上延伸統計，可以說將近八成。前總統哈莉瑪也長期住在義順的組屋，只是當選後因為安全考量才搬走。這說明了組屋在新加坡不是什麼次等住宅，而是主流且受尊重的居住選擇。
那九十九年到期的問題，有沒有真實案例可以參考？有的，但那是私宅的例子。2020年底，芽籠三巷有一百九十一個老排屋，六十年的地契到期，住戶全部無償把土地歸還政府，沒有拿到任何賠償，水電也會停止。不過政府有幫忙安排搬家跟後續住處。阿明要特別提醒，那是私宅，組屋的處理方式不一樣，政府對組屋有另外的配套，不用直接套用。
那麼組屋到期到底可以怎麼辦？主要來說有三種方向。
第一種是給年長者準備的，叫做屋契回購計畫。
如果你年滿六十五歲、是新加坡公民、而且沒有私宅，你可以把組屋剩下的一部分屋契賣回給政府，自己保留十五到三十五年左右的居住權，確保可以住到九十五歲。賣回來的錢會進到你的公積金退休戶頭，還能拿到一筆現金花紅。根據官方統計，超過九成的參與者拿到了十萬到三十萬新元，大約是台幣兩百四十萬到七百二十萬之間。這個方案很適合不想搬家、想要原地養老的長輩，把用不到的屋契換成退休金，很實際。
第二種是給比較老舊的社區準備的，叫做自願提早重建計畫，英文簡稱VERS。
這個方案適用於屋齡大約滿七十年以上的組屋社區。做法是由整個社區的居民集體投票，如果大家同意，就把整區組屋的剩餘屋契賣回給政府，政府收回土地後重新蓋新的組屋，居民可以搬進新房子。這個計畫預計在2030年代上半期開始試行，到2030年代末才會逐步擴大規模。不過阿明要說實話，因為這些老房子的屋契剩得比較短，所以政府給的賠償不會像以前那種少數幸運兒拿到的那麼多，但至少可以換到一間全新的、又是九十九年屋契的組屋。簡單講，這就是一種「大家一起決定都更」的概念，只是不要再幻想會中樂透。
第三種其實已經走入歷史了，叫做選擇性整體重建計畫，也就是SERS。
以前政府會主動挑選極少數有潛力的組屋區，強制收購，屋主可以拿到市價賠償，還有優先權買附近的新組屋。被選到的組屋就像中彩券一樣。但是根據2025年8月國家發展部長徐芳達的明確表態，政府已經沒有計畫再推出新的SERS，最後一個項目是2022年的宏茂橋三道的組屋。以後老舊組屋的更新，主力就是前面講的VERS。
新加坡總理黃循財在2025年3月接受專訪的時候講得很清楚，他說九十九年契約到期後，不管是私人公寓還是組屋，都必須歸還國家，但是九十九年對任何人來說都綽綽有餘。政府這樣設計，是為了確保下一代也買得起房子，同時讓土地可以持續活化，不會被少數人占住不放。
前總理李顯龍也舉過一個例子，說一個人三十歲結婚時買了九十九年屋契的組屋，住到七十歲退休，屋契還有五十九年，活到九十歲都夠用，剩下的價值還可以留給孩子，或者出租出售。
阿明來總結一下
九十九年到期後土地歸還國家，這是法律，沒有例外。但是你不會什麼都沒有，因為有屋契回購計畫可以讓長輩換現金養老，有自願提早重建計畫可以讓老社區集體換新屋。以前那種中樂透式的SERS已經正式退場了，不用再等。
阿明覺得，新加坡組屋的九十九年設計，看起來好像「不是自己的」，但其實是政府用時間換取代際公平的一種做法。與其擔心九十九年後的事，不如先了解自己適合哪一種方案：想留給小孩的，屋契還有價值可以轉售；想養老的，可以賣部分屋契給政府換現金；社區想翻新的，可以集體參加VERS。不要被「到期歸零」這種說法嚇到，政府早就幫你想好後路了。
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