第七波信用管制兩年時間軸 每季央行決策與房市四方態度一次看
M傳媒調查報導
2024年9月19日第七波選擇性信用管制上路後，央行每季理監事會幾乎都成為房市的重要轉折點。
兩年間，政策從強力緊縮、按兵不動，到2026年首度小幅鬆綁第二戶房貸；市場氣氛也從最初的震撼急凍，逐步走向買方掌握議價權、賣方開始讓利、建商持續要求鬆綁的局面。
2024年9月19日｜第七波重拳落下 市場從追價瞬間轉為觀望
央行政策利率維持2%，但調高存款準備率0.25個百分點，同時推出第七波選擇性信用管制。
自然人第2戶購屋貸款成數由6成降至5成，並擴大至全國；第3戶以上、高價住宅、公司法人購屋及建商餘屋貸款均降至3成；名下已有房屋者申辦第1戶房貸不得有寬限期。市場普遍將這波政策形容為「史上最嚴信用管制」。
建商氛圍：震撼、抗議。不動產開發公會認為政策可能傷及真正自住與換屋需求，中小建商也開始擔心土建融及餘屋融資壓力。
房仲氛圍：市場急煞車。房仲全聯會不到兩週便形容業者站上「房市海嘯第一排」，提出多項穩定房市建議。
買方氛圍：停止追價。非首購族自備款突然大增，換屋及多屋族首當其衝，市場快速回到首購、自住需求主導。
賣方氛圍：價格仍硬。政策初期多數屋主尚未接受市場翻轉，開價未立即下降，形成「買方不追、賣方不降」的僵局，成交量先跌，價格反應較慢。
2024年12月19日｜沒有第八波 央行確認「金龍海嘯」已經有效
第4季理監事會政策利率「連3凍」，第七波信用管制維持原樣，也沒有再推出第八波措施。
當時全體銀行不動產貸款集中度仍達37.4%，央行認為風險尚未完全解除。楊金龍甚至公開表示對房仲、建商感到「sorry」，但也指出房價看漲預期已經受到扭轉。
建商氛圍：鬆一口氣，但壓力沒解除。沒有第八波至少避免再被加碼管制，但資金緊縮、買氣下滑已經成為現實。
房仲氛圍：「留校察看」。業界認為央行沒有再出手，代表第七波已產生效果，開始把希望放到隔年329檔期。
買方氛圍：看屋可以，出價很慢。房貸成數、利率與銀行鑑價成為決策核心，買方逐漸掌握談判主動權。
賣方氛圍：第一批屋主開始軟化。到了11、12月，部分急售屋主開始接受讓利，五大房仲12月交易量雖仍全部年減雙位數，但較11月略有回升。
這個階段形成第七波後第一個明顯變化：成交量先崩，屋主價格開始慢慢鬆動。
2025年3月20日｜利率連4凍 沒有第八波，房市進入「軟著陸」觀察期
2025年第1季理監事會維持政策利率與既有房市管制，沒有再推出新的信用管制。
楊金龍表示房市正在「軟著陸」，但當時不動產貸款集中度仍約37.1%，央行認為水位仍偏高，並未鬆綁。
建商氛圍：不得不推、開始減量。2025年329檔期北台灣推案量仍衝上3,339億元，主要原因是許多大型建案前期成本已投入，形成「箭在弦上、不得不推」；部分業者則開始改採減量、延長銷售期及鎖定剛性需求。
房仲氛圍：終於可以喘氣。業界形容第七波已讓房市急凍，沒有第八波至少讓市場獲得喘息空間。
買方氛圍：觀望濃厚。土地銀行當時也觀察到買方觀望明顯，市場開始接受房價5%至10%的正常修正可能性。
賣方氛圍：從堅守價格轉為個案議價。市場尚未出現全面降價，但自住買方對價格敏感度提高，成交速度明顯拉長。
房市開始正式從「賣方市場」轉向「買方有選擇權」。
2025年6月19日｜利率連5凍 政策不加碼，也不鬆綁
第2季理監事會利率與選擇性信用管制均維持不變。央行還特別說明，信用管制對實質換屋族需求影響有限，銀行自主控管不動產貸款總量對都更、危老影響也有限。
建商氛圍：由等待政策轉向拚個案。政策半年沒有鬆綁後，開發商開始降低對全面回溫的期待，推案更加重視地段、品牌及付款條件。
房仲氛圍：量縮價盤整成為新常態。六都前5月交易量較前年同期大減27.1%，業界認為第七波效果已經十分明顯。
買方氛圍：現金為王。銀行貸款條件仍嚴格，需高成數貸款的買方出手困難，現金充足者則擁有更大的議價優勢。
賣方氛圍：成交時間拉長。市場開始接受「價格需要有彈性才有成交」，但精華區與沒有資金壓力的屋主仍普遍惜售。
這一季最大的特徵是：市場已經不期待快速V型反彈。
2025年9月18日｜利率連6凍 房貸排隊成為市場最大痛點
第3季理監事會維持信用管制。楊金龍直言「房地產風險還沒解決」，並表示年底將對銀行不動產貸款自主管理政策進行總檢討。
此前央行已在9月8日把實質換屋族出售舊屋期限由1年延長至18個月，但並未全面放寬貸款成數。
當時市場最大的問題已從「利率高低」轉為「銀行願不願意貸、何時撥款」。楊金龍甚至公開喊話民營銀行協助解決房貸排撥問題。
建商氛圍：從要求配套升級為要求鬆綁。開發公會表示民眾貸款困難，交屋案件開始面臨資金落差與糾紛。
房仲氛圍：降溫效果已夠明顯。業界認為政策已經有效壓低市場熱度，但央行仍不願鬆手。
買方氛圍：貸款不確定性壓過價格。即使價格談得下來，銀行鑑價、貸款成數及排撥時間仍可能讓交易卡關。
賣方氛圍：觀望央行、願意降價者才能成交。9月交易仍疲弱，新北、台中、台南部分區域已有賣方透過降價吸引自住買方，但市場尚未形成全面價格崩跌。
此時市場正式進入「量先崩、價慢修、貸款最難」階段。
2025年12月18日｜利率連7凍 央行第一次釋出「硬中帶軟」
第4季理監事會仍未調整第七波管制，但央行宣布，自2026年起，銀行不動產貸款總量由銀行自行內部控管，不再需要按照央行要求提出季度目標；銀行仍須按月回報，央行也持續專案金檢。
當時不動產貸款集中度已由2024年6月37.61%的高點降至2025年11月底36.70%。
建商氛圍：失望中開始期待2026鬆綁。業界認為政策不變符合預期，但期待選舉年前後出現調整空間。
房仲氛圍：最壞狀況接近尾聲。市場開始把「總量回歸銀行控管」解讀為政策由全面緊縮轉向更有彈性。
買方氛圍：議價後逐漸回場。2025年前11月全台平均議價率由前一年的11.6%升至15.1%，顯示買方已取得更強的議價籌碼。
賣方氛圍：讓利逐漸成為市場共識。部分預售案率先推出付款優惠，中古屋屋主也開始縮小與買方的價格差距；12月交易量因此較11月回升4.7%。
市場開始從「完全不成交」轉向「價格談得攏就成交」。
2026年3月19日｜利率連8凍 第二戶5成升回6成，兩年來首次明顯微鬆綁
2026年第1季理監事會出現重要轉折。
央行把全國自然人第2戶購屋貸款成數由5成提高到6成，自3月20日起生效；第3戶、高價住宅、法人購屋與建商餘屋貸款仍維持3成。
央行當時指出，不動產貸款集中度已降至36.0%，投機炒作減少，政策成效逐漸顯現，因此針對第二戶自住、家庭需求適度調整。
楊金龍同時強調，房市只是剛開始軟著陸，還不到全面鬆綁的時候。
建商氛圍：看到出口，但嫌力度不夠。當時市場已有業者反映營運壓力，楊金龍甚至公開要求建商「漸進式讓利」，讓交易量回來。
房仲氛圍：久違的小驚喜。房仲普遍認為這是政策微鬆綁，象徵意義大於全面救市效果，但有助換屋需求。
買方氛圍：換屋族壓力減輕。第二戶從5成提高至6成，相當於自備款需求降低一成，部分觀望剛需重新評估進場。
賣方氛圍：仍須讓價。市場交易量仍在低檔，屋主若有持有成本或急售需求，開始接受較務實的價格；房價則維持緩跌、盤整。
這一季代表央行政策從「只緊不鬆」正式跨入「局部微調」。
2026年6月18日｜利率連9凍 央行不再加碼，但短期也不再鬆綁
第2季理監事會維持利率及信用管制不變。
楊金龍先前在立法院表示信用管制「到此為止」，一度讓市場期待進一步鬆綁，但6月理監事會最終沒有新增調整。央行表示房價修正仍有限，加上新青安新制即將上路，需要觀察後續影響。
建商氛圍：從喊苦進入強烈求鬆綁。開發公會表示肯定央行不再加碼，但同時直言許多建商「快撐不下去」，要求在換屋、高價住宅、動工期限及貸款成數提供更多彈性。
房仲氛圍：認為最壞時刻已過。業界觀察投資需求退場、自住買盤逐漸回歸，市場呈現量縮、價格盤整的軟著陸格局。
買方氛圍：自住重新出現，但仍不追價。貸款審核依舊嚴格，購屋族持續以實價登錄、銀行鑑價與議價空間決定是否出手。
賣方氛圍：開高價愈來愈難成交。市場已明顯進入買方較有選擇權的階段，價格偏離行情的物件容易直接被跳過。
房市氣氛開始從「恐慌」走向「盤整」，但成交仍高度依賴價格。
2026年9月理監事會前夕｜建商喊「60年最慘」 買氣略回，市場全面盯央行
截至2026年9月2日，第3季理監事會尚未召開，央行預定於9月17日開會。
這一季市場氛圍已與2024年9月完全不同。
建商公會8月底大動作提出政策建言，要求解除或進一步放寬第二戶房貸限制、提高高價住宅門檻、維持一般住宅合理貸款成數等；部分公會代表甚至以「60年一遇、最慘景氣」形容目前市場。上述說法屬業界立場，並非央行或官方對景氣的認定。
建商氛圍：從2024年的要求配套，變成2026年的直接要求解除管制。
房仲氛圍：交易開始溫和恢復。主要房仲8月成交資料顯示，全台交易出現年增，北部相對有撐；業界認為經濟、就業穩定及部分股市獲利資金轉進房市，提供一定支撐，但央行與銀行貸款仍是最大變數。
買方氛圍：有需求，但握有等待權。自住客逐漸回流，卻仍不願像2024年上半年一樣追價，貸款條件及價格合理性仍決定成交。
賣方氛圍：價格認知逐漸靠近買方。經過近兩年量縮後，買賣雙方價格差距已縮小，但預售市場仍有土地、營造成本支撐，形成「價格有撐、交易量收斂」的格局。
兩年房市情緒變化總表
| 理監事會 | 央行政策 | 建商 | 房仲 | 買方 | 賣方 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024/9/19 | 第七波重拳 | 震撼、抗議 | 急凍 | 停止追價 | 價格仍硬 |
| 2024/12/19 | 不推第八波 | 暫鬆口氣 | 留校察看 | 觀望 | 開始小讓 |
| 2025/3/20 | 維持管制 | 不得不推案 | 喘息 | 等降價 | 個案議價 |
| 2025/6/19 | 不加碼、不鬆綁 | 減量經營 | 量縮價盤整 | 現金客有利 | 成交期拉長 |
| 2025/9/18 | 管制不動 | 要求鬆綁 | 認為降溫已夠 | 卡在房貸 | 降價才好賣 |
| 2025/12/18 | 總量回歸銀行控管 | 期待2026 | 看見轉折 | 議價進場 | 讓利成共識 |
| 2026/3/19 | 第二戶5成→6成 | 嫌鬆得太少 | 久違利多 | 換屋族回溫 | 還是得議價 |
| 2026/6/18 | 不再鬆綁 | 強烈喊苦 | 最壞已過 | 自住回場 | 高價難成交 |
| 2026/9前夕 | 9/17待決 | 全面喊鬆綁 | 交易溫和復甦 | 有需求、不追價 | 價格逐漸貼近市場 |
M編觀察
2024年9月19日以前，房市最大的問題是買方怕「今天不買、明天更貴」。
兩年後，市場心理完全倒轉。
買方開始相信房子可以慢慢看、價格可以談、銀行貸款要先確認；賣方也逐漸接受沒有合理價格就只能拉長銷售時間。
房仲從搶不到房源，變成努力撮合價格；建商則從擔心政府再打第八波，演變成要求政府提供信用管制退場機制。
第七波最大的影響因此不只是一戶可以貸5成或6成，而是徹底改變買賣雙方對房價只漲不跌的預期心理。
2026年9月17日理監事會的重要性，也從兩年前市場擔心央行「還會不會再打」，轉變為業界期待央行「還會不會再鬆」。
房市已經從賣方追價市場走過急凍期，進入價格、貸款與自住需求重新尋找平衡的新階段。
