廣告不實｜捷運5分鐘變20分鐘、溫泉宅沒有溫泉！蒐證、檢舉與求償一次看懂
文／賣厝阿明 知識＋
建案廣告標榜「步行5分鐘到捷運」，實際沿著可通行道路卻要走20分鐘；主打「溫泉宅」，交屋後卻沒有符合廣告承諾的溫泉設施。這類宣傳若足以影響購屋決定，且內容與事實有重大落差，可能涉及《公平交易法》第21條的不實或引人錯誤表示。
公平交易委員會已針對不動產廣告訂有處理原則，涵蓋交通時間、溫泉設施、房屋面積、夾層設計、公共設施及景觀等項目。買方應保存廣告原始內容、核對建照與契約，發現落差後依爭議性質選擇檢舉、申訴或民事求償。
一、常見不實廣告：交通、溫泉、坪數與公設都要查
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廣告宣傳 |
買方查核重點 |
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「步行5分鐘到捷運」 |
從建案實際出入口，沿一般人可通行的道路確認路線與時間 |
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「未來捷運站就在旁邊」 |
向捷運主管機關查詢路線、站址及核定進度 |
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「天然溫泉宅」 |
確認溫泉設施、供水來源與相關合法文件 |
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「室內大空間、挑高夾層」 |
對照建照、核准平面圖及合法登記面積 |
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「泳池、健身房、空中花園」 |
確認是否屬於契約交付項目，以及設計是否符合法規 |
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「永久棟距、無敵景觀」 |
查詢鄰地使用分區與開發狀況，核對廣告所承諾的具體內容 |
公平會的處理原則明列：交通時間與距離應以通常可使用的道路狀況計算；廣告宣稱的溫泉設施，實際交付也須符合溫泉相關法令。房屋面積、夾層、公設及景觀與事實有重大落差，同樣可能涉及不實廣告。
真實裁罰案例： 公平會於2024年6月19日認定，高雄「冠傑Ui」建案宣稱步行3分鐘可抵達捷運紫線預定站，但當時站址尚未確定，分別對建商及廣告公司裁罰150萬元、75萬元。
二、簽約後廣告仍有法律效力
依《消費者保護法》第22條，企業經營者應確保廣告真實，對消費者負擔的義務不得低於廣告內容，契約成立後也應履行廣告承諾。預售屋買賣定型化契約規定，廣告宣傳品及所記載的建材設備表、房屋與停車位平面圖、位置示意圖，均為契約的一部分。
買方應保存建案網站、社群貼文、銷售海報、DM、影片及契約附件。對於「贈送裝潢」「保證景觀」等具體承諾，也應要求業者在書面文件中載明內容與交付條件。
三、發現廣告不實，保存四證據
- 廣告原件： 截圖保留刊登日期、網址、帳號與完整畫面；紙本DM及銷售資料也應留存。
- 客觀查證資料： 捷運主管機關公告、建照圖說、使用執照、主管機關核發的溫泉相關文件。
- 現場證據： 實際步行路線紀錄、照片、影片，以及交屋後的設施現況。
- 交易資料： 買賣契約、附件、付款紀錄及與建商、代銷或房仲的往來訊息。
公平會受理檢舉時，要求提出具體事實及相關廣告證據，說明廣告內容與實際情形的差異。
四、檢舉與求償分開處理
向公平會檢舉： 建商或廣告業者涉及《公平交易法》第21條的不實廣告，可檢附證據向公平交易委員會 提出檢舉，或洽服務中心 （02）2351-7588轉380。檢舉書應載明具體事實、真實姓名、地址及相關證據。
向地方地政機關反映： 房仲自行刊登的物件廣告與事實不符，原則上由地方地政機關依《不動產經紀業管理條例》處理；建商與代銷共同作為廣告主的案件，則依個案情形由公平會處理。
向消保單位申訴或調解： 買方要求建商履約、減價、解除契約或賠償，可先向業者提出書面申訴，再透過行政院消費者保護會線上申訴系統 申訴，也可撥打1950消費者服務專線諮詢。企業經營者應於收到消費申訴後15日內妥適處理；後續可依程序提出第二次申訴、申請調解或提起訴訟。
五、最高可罰2,500萬元
違反《公平交易法》第21條，公平會得命業者停止、改正或採取必要更正措施，並處5萬元至2,500萬元罰鍰；限期未改善者，可按次處10萬元至5,000萬元罰鍰。
行政裁罰與買方求償是兩件事。 業者遭罰不代表購屋款會自動退還；買方要求履行廣告承諾、減價、解除契約或損害賠償，仍須依契約內容、具體違約情形及相關法律主張權利。
阿明總結
建案廣告的捷運距離、溫泉、公設與坪數，都應以可查證的資料確認。看屋前保存廣告，簽約時核對圖說與附件，交屋發現落差後立即蒐證，並將行政檢舉與個人求償分開辦理。
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