債務協商｜卡債、信貸繳不動先處理 房貸正常履約降低房產風險
文／賣厝阿明 知識＋
信用卡、信貸、房貸同時壓上來，每個月收入已經不夠還款，持續借新債補舊債，通常只會讓利息與月付壓力愈來愈高。
台灣現行制度提供前置協商、法院前置調解、更生與清算等債務處理管道。
名下有房屋的人，房貸是否正常繳款、房屋價值、貸款餘額、收入及其他債務，都會影響房產最後能不能保留。
阿明整理現行制度的重要規則。
一、先整理全部債務與每月現金流
債務處理第一步，是把信用卡、信貸、房貸、車貸及民間借款全部列出來。
每一筆都要確認本金餘額、利率、每月應繳金額及有沒有逾期。
再把家庭收入、基本生活支出與每月實際可以拿來還債的金額算清楚。
每月還款已經超過負擔能力，就要開始評估正式債務處理程序，避免再用信用卡循環、信貸或高利借款繼續補洞。
二、前置協商向最大債權金融機構申請
依《消費者債務清理條例》，債務人如果積欠銀行、信用合作社等金融機構債務，在聲請更生或清算前，原則上必須先進行前置協商或法院前置調解。如果所有債權人都不是金融機構，則可以依規定直接聲請更生或清算。
前置協商不是向法院申請，而是向最大債權金融機構提出。
不知道哪一家是最大債權金融機構，可以向聯徵中心申請金融機構債權人清冊確認。
申請時通常要準備前置協商申請書、財產及收支狀況說明書、債權人清冊、所得與財產資料、薪資證明等文件。
三、房貸屬有擔保債務 原則上照原契約繳
房貸與信用卡、信用貸款最大的差別，在於房屋已設定抵押權。
依銀行公會現行前置協商機制，有擔保債務原則上仍依原契約履行。
也就是房貸還能正常繳納時，就繼續按照原本房貸契約繳款。借款人依協議正常履約後，參與協商的有擔保金融機構會暫停相關法訴行為。
房貸已經無法依原契約繳納時，則要再與原房貸銀行協商處理。協議文件也載明，經金融機構同意後，可能由債務人自行處分擔保品，或由金融機構依法執行擔保品。因此，信用卡與信貸進入協商，不代表房貸可停止繳款。
四、更生門檻為無擔保及無優先權債務不超過1200萬元
前置協商或前置調解沒有成立，符合條件的債務人可以再向法院聲請更生或清算。
依司法院說明，無擔保或無優先權的本金及利息債務總額超過1,200萬元，就不能選擇更生；1,200萬元以下則可以評估更生或清算。
有穩定、持續收入來源的人，通常較有條件提出可履行的更生方案。
更生主要是依收入、必要生活費、財產及債務狀況，提出一套可以持續履行的清償方案。
五、自住房屋有特別處理機制
《消費者債務清理條例》設有自用住宅借款特別條款。
符合規定的債務人，可以在更生方案中安排自用住宅房貸的清償方式，增加繼續保有主要自住房屋的可能性。
這項制度並不是保證進入更生後房子一定留下來。
實際結果仍要看房屋價值、抵押權順位、房貸餘額、收入、其他債務及更生方案是否能持續履行。
因此，有房產又有穩定收入的人，在財務剛開始失控時就處理，通常比房屋已經進入查封或拍賣程序後再處理，更有調整空間。
六、清算會處理名下財產
清算程序的處理方式不同。司法院說明，清算原則上會把債務人現有可處分財產變價，再依法分配給債權人。清算完成後也不是當然免責，仍要由法院依法判斷是否免責。名下有房屋的人進入清算程序，就必須評估房產遭處分的風險。
有穩定工作、仍有還款能力，又希望保留自住房屋的人，更需要提早評估前置協商、前置調解或更生。
七、前置協商會留下聯徵註記
前置協商會留下信用紀錄。
依聯徵中心目前公布的揭露期限：
前置協商不成立：結案日起揭露6個月。
前置協商成立：履約完成或提前清償後再揭露1年。
協商毀諾且尚未清償：自毀諾日起揭露3年。
毀諾後全部清償：自全部清償日起揭露1年，但最長不超過毀諾日起3年。
另外，更生與清算也有各自的聯徵揭露期限。更生相關資料可能揭露至更生方案履行完畢或法院裁定免責後4年，並有最長年限限制；清算程序開始資料則原則上揭露10年。
八、收到法院文件要立即確認進度
房屋已經收到查封、拍賣或強制執行文件，處理時間會變得更緊迫。
這時要先確認目前執行進度、欠款金額、抵押權狀況及房屋價值，再尋求律師、法律扶助基金會或熟悉消債程序的專業人員協助。
持續用民間二胎、高利借款或新的信用貸款補原本債務，通常會讓房屋負擔與利息成本繼續增加。
阿明提醒
有房產的人處理債務，先把所有負債與現金流算清楚。
房貸仍能正常繳納，就維持房貸履約；信用卡、信貸已經超出負擔能力，就及早評估前置協商或法院前置調解。
協商或調解沒有成立，而且無擔保及無優先權債務符合1,200萬元門檻，又有穩定收入，可以進一步評估更生。
債務處理越早開始，可選擇的處理方式通常越多，房產與家庭現金流也有較大的調整空間。
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