導言：錢還沒收齊，房子先交出去，誰來守住中間這段空檔

賣房時最讓人放心的一句話，可能是「錢會進銀行的履約保證專戶」，但若買方接著說，為了辦貸款，請您先把大樓過戶，尾款過幾天就到，真正要問的就不只是銀行有沒有名氣，而是錢沒來的那幾天，房子會不會被拿去做別的用途。這種安排不必然是騙局，卻可能把大部分風險先交到賣方手上；房子還在自己名下時，賣方可以依約把關文件與交割條件，過戶以後才發現尾款沒著落，可能已經多出一位主張抵押權的貸款人，事情便不再只有買賣雙方能決定。

中華企業策略永續發展學會 創會理事長 莊鈞翔 博士藉本文沿用A公司出售大樓、B公司另行借款、C取得抵押的情境，討論怎麼辨識風險、出事後怎麼處理，以及簽約前哪些安排比高額違約金更值得注意。判斷的重點不是把民間貸款、境外公司或特殊目的公司一概當成不法，而是逐一確認承諾有沒有依據、款項誰能控制，以及賣方同意先過戶時，是否真的知道自己交換出去的是什麼；成交價格很漂亮，與這筆錢最後收不收得到，是兩個問題。

一、五億二千萬元成交，為什麼最後仍有四億多元沒拿到

這個例子裡，A公司的商辦估值五億元，B公司願意出五億二千萬元，並提出由銀行辦理價金保管或信託的安排，另外約定先付百分之二十，A就配合過戶，剩下百分之八十由貸款支付。換成實際數字，就是一億零四百萬元入帳後先移轉所有權，四億一千六百萬元尾款則在過戶後十四個工作天內匯入指定專戶；對急著把資金投入其他事業的賣方而言，多賣二千萬元很有吸引力，但正因尾款占八成，更應把付款條件看得比口頭保證仔細。

過戶後，B沒有依原來安排取得貸款支付尾款，反而另向C借三億元，以大樓設定三億六千萬元最高限額抵押權，款項匯往B負責人的海外私人帳戶，隨後B失聯並出現財務危機或破產聲請。這些情節足以要求進一步查明，卻仍要分開確認哪些已由文件證實、哪些只是轉述，尤其「已向法院聲請破產」不等於「法院已經宣告破產」，後續由誰管理資產、向誰提出訴訟及如何參與程序，都不能只根據一句公司倒了就決定。

先把最基本的帳算清楚：專戶曾收到一億零四百萬元，真正沒有進來的是尾款，不能把專戶形容成從未入款，更不能沒看撥款紀錄，就說頭期款已由A沒收。錢入專戶、符合撥付條件，以及A實際領到款項，是不同階段；若A已領款，將來主張解除或撤銷時還要處理返還與扣抵，若款項仍在專戶，就要按管理契約確認可否保留、如何撥付，這些細節會直接改變A現在能動用多少資金。

十四個工作天也不能順手當成十四個曆日，工作天怎麼算，應依契約對假日、銀行營業及起算時點的約定確認，不能在過戶後第十五個曆日便宣布付款一定逾期。當然，新增抵押、臨時改匯私人帳戶或買方突然失聯，本身就值得立即查核，不必等付款期限過了才開始找資料；只是「需要提早處理風險」和「某項違約已經成立」，應各自說明，才不會連我方催告的時間與理由都被對方抓住問題。

再看抵押登記，三億六千萬元是約定的最高擔保範圍，不等於C真的借出三億六千萬元，也不等於將來拍賣一定分給他這個數字，實際借款、本息、違約金與已清償金額都要核對。是不是俗稱的二胎，也要看前面有沒有其他抵押權；如果原資料沒有交代既存第一順位，就只能說新增抵押，不能自動稱為第二順位，法律上的順序會影響分配，不能只因日常習慣把民間貸款都叫二胎，就忽略真正登記內容。

這類交易至少有三份關係要接起來，買賣契約決定B要付什麼，借款文件決定銀行願意在什麼條件下放款，專戶契約則決定已進來的錢怎麼管理，三者不會只因放在同一個資料夾就自動互相保證。A應直接確認銀行到底是貸款人、受託人、價金保管人，還是另有真正的付款保證，地政士又被授權在什麼條件齊備後送件；一位承辦人說「我們都有配合」，還不足以回答任何一方不履行時，究竟誰必須把缺口補起來。

有時買方會出示銀行窗口的訊息，說案件已經評估、原則可以辦理，賣方看了便以為只差過戶，這時應再問訊息的發話人、內容及效力，是否只是受理或初步評估，還是已有具體核貸條件；核准金額有多少、有效期限到何時、還缺哪些資料，也應以銀行正式回覆確認，不能把口頭的「問題應該不大」當成可供付款的資金。A願意配合融資，可以先答應提供必要查核資料，而不必同時交出所有移轉文件，配合對方查資料和讓對方提前取得所有權，是不同程度的承擔，應分別作決定。

價金怎麼流，也要看得比「進專戶」再細一點，若大樓原有貸款須先清償，應列明由哪筆價金代償、原抵押如何塗銷，以及餘款在什麼條件下撥給A，並核對這些動作與買方新貸款是否接得上；若沒有這種安排，就不能為了把故事說得完整，自行假設已有銀行同意代償或換順位。賣方真正能拿去海外建廠的，是扣除必要清償、稅費及交割支出後可以使用的淨額，不是合約最上方的五億二千萬元，先把預期入帳分清楚，也較容易發現哪個帳戶或哪一段撥款突然不符合原來約定。

二、買方沒付錢，為什麼不能直接把所有登記改回來

買方沒付尾款，首先要從契約履行處理，民法第254條規定一方遲延給付時，他方原則上可以定相當期限催告，期限內仍不履行再解除，是否另有不必催告的合法約定或法定事由，要依個案判斷。解除權如何表示，還要依第258條向正確相對人為之，解除後則依第259條等規定處理回復原狀；因此催告不是解除，解除也不是地政系統自動復原，一封函件到底是在要求付款，還是在有效行使解除權，文字不能混成一團。

如果A認為B從一開始就拿假的融資安排誘使自己過戶，則要依民法第92條說明詐欺，重點是B當時做了什麼不實陳述、A為何相信，以及這個錯誤怎麼影響簽約或過戶的決定。後來沒有貸到錢，不一定等於最初就想騙人，可能是原先核貸有條件、買方未補資料，也可能確有虛構安排；必須以銀行往來、申請文件與資金紀錄區分，法律允許有依據的撤銷，不允許只憑最後結果反推所有早期行為都已經構成詐欺。

撤銷還有期間問題，民法第93條規定相關撤銷權應在發見詐欺或脅迫終止後一年內行使，意思表示後經過十年，也不能再撤銷，不能一邊長期等對方給答覆，一邊忘記權利有期限。第114條所說的經撤銷視為自始無效，必須先有撤銷事由及有效行使；買賣契約的意思表示和移轉所有權的意思表示，也要分別說明受何種影響，不能把「我被騙了」當成所有登記、第三人權利及已付價金一次消失的命令。

C的抵押權是另一個關鍵，民法第92條第2項保護善意第三人，第759條之1第2項也規範善意信賴登記並完成物權變動登記的保護，所以A對B有理由，不代表C的抵押一定無效。要檢驗的是C取得時是否知道具體詐欺或登記不實、有沒有參與安排，以及哪些客觀證據可以支持這個判斷；只知道房款尚未付清，未必就是知道產權取得有瑕疵，放款快或沒有銀行格式的估價報告，也不能直接畫上惡意的等號。

說得生活一點，C不能只用「謄本有名字」就拒絕所有查核，但A也不能只用「他是民間金主」就要求法院否定其權利，雙方仍要回到具體交易資料。C何時接觸大樓、看過哪些合約、誰要求款項匯到負責人個人帳戶，都是可追查的問題；若C提出真正的撥款與授權資料，就應一併檢驗，不利於我方的證據不會因被忽略就消失，反而可能在法庭上打亂整套主張，及早看清楚才有辦法調整回收方案。

最高限額抵押權依民法第881條之1、第881條之2等規定，還須確認擔保的債權範圍、原債權確定及數額，假使借款有部分未交付、已歸還，或利息與違約金超出合法可請求範圍，就不能只照登記上限分配。這表示案件不必只剩「全部塗銷」與「全部認輸」兩種答案，即使抵押本身有部分依據，也可能在債權存在、數額及擔保範圍上提出有理由的爭執；對希望保住回收價值的賣方，少負擔一筆沒有依據的款項，同樣是有實際意義的成果。

擔心B再把房子賣掉，可以依民事訴訟法第532條等規定評估保全非金錢請求的假處分，若是爭執法律關係需要防止重大損害或急迫危險，則要看第538條定暫時狀態處分的要件。兩者都不是交了擔保金就保證准許，聲請內容要說清楚想保護哪項請求、為什麼有必要，取得裁定後仍須依法執行；更重要的是，禁止B自行處分，並不等於C依既存抵押進行的拍賣就自動停止，後者仍要另外檢查執行救濟的依據。

若已收到拍賣通知，應立即辨認執行名義、債務人及執行標的，再看A是否具有足以排除執行的權利，能否適用強制執行法第15條等異議程序，以及有無第18條所定停止執行的條件。提出訴訟、取得停止裁定和既有查封塗銷，不是同一個結果，不能把一項聲請寫成整個拍賣一定被凍結；處理真正迫近的執行，比只拿一張禁止買方另行出售的裁定，就認為全部安全，更能避免金錢與時間花錯地方。

追查C的知情程度時，與其要求對方一定要有某種銀行格式的估價報告，不如把問題問到具體的接觸過程，C是在B簽約以前就參與討論，還是過戶以後才看到資料，是否知道尾款應進專戶，以及匯入私人帳戶的指示從何而來；已有往來信件、送件紀錄和付款資料，可以交叉比對，其他依法須由法院調查的資料，則說明要查什麼以及與爭點的關聯。這種查法不以C的職業或背景先作結論，而是找出其實際認識與參與，證據若顯示C只是合法交易的第三人，也應據此調整請求，而不是繼續用同一句話把所有人都說成共犯。

A也可能同時遇到兩種說法：B說只是貸款慢了一點，A卻懷疑對方從來沒打算付款，判斷這個差別，要看簽約當時與後來行為能否連起來；例如承諾中的貸款銀行是否曾受理、所稱的核准是否真實，以及變更融資時有沒有先告知，這些才有助於分辨事後資金不足與締約時的不實誘導。不能因後來發生違約，就把最初每個承諾都改寫成謊言，但也不必接受對方一句「只是周轉」便停止追查，讓具體資料決定主張強度，才不會把原本有力的付款請求，反而綁在尚不足以證明的犯罪指控上。

三、有履保、有違約金，為什麼仍可能不夠

「履約保證」四個字最容易讓人把不同保障想成同一件事，專戶可以依契約保管已經進來的款項，但尚未進來的四億多元，除非有真正承擔付款責任的人，不能靠帳戶名稱憑空補出來。簽約時應直接問，銀行若不貸款，B要在什麼時候自備現金，未補足前能不能不送件，誰有權通知停止，已在處理中的登記又如何應對；每個答案都應回到書面安排，不能只靠業務人員保證「以前大家都這樣辦，沒發生過事情」。

高額違約金也不是現金保險，民法第252條容許法院將過高的違約金減至相當數額，何況就算請求有理由，對方沒有可執行財產，契約上再多幾個零也不會直接變成帳戶餘額。違約條款可以協助分配責任，但應和自備款、撥款條件、擔保順位及文件保管一起設計；若為了取得更高售價，同意先交出整棟大樓，卻只換到對空殼公司的更多金錢請求，就應重新思考這筆交易的保障是否與風險相稱。

破產申報也不該被當成認輸，破產法第99條要求破產債權依破產程序行使，第108條另有別除權，第110條則涉及不屬破產人財產的取回，各種權利有不同前提。A若一心只想拿回大樓，便完全不理會申報與其他期限，可能把原本還有的回收途徑丟掉；在主張不矛盾且不重複受償的安排下，代理人應協助保留可用途徑，不能因偏好某一條訴訟路線，就讓當事人錯過另一項仍有價值的程序。

把房子追回來，也不代表問題全部結束，拿回仍有有效抵押的大樓，和拿回沒有負擔的大樓，經濟價值不同，後續本息、管理、修繕與稅費也可能需要現金。管理階層應用同一個基準日比較資產價值、仍有效的負擔與回收成本，不要一邊用原成交價五億二千萬元說自己能追回多少，另一邊卻用不同時點的市場估值或拍賣底價說損失；價格概念先一致，才能知道接受某個和解條件究竟是在減少損害，還是又承擔新的義務。

另外，三億元匯往海外私人帳戶值得追查，但不能跳過借款人、受款人與授權關係，直接宣告每一筆跨境資金都是洗錢，也不能說只要刑事報案，全部海外財產就會立刻凍結。若有具體詐術、共同行為或隱匿犯罪所得的線索，應整理提供有權機關依法調查，並和民事回收工作配合；刑事扣押的目的、權利歸屬與後續返還，仍有各自程序，不會因A先提出線索，就把所有受扣押款項優先交給A。

四、發現異常之後，先把還能守住的部分守住

莊鈞翔 博士提點國人處理的第一件事，是把承諾與實際執行放在一起核對，主約與補充約定有幾份，B說哪家銀行會貸款，銀行究竟有沒有受理與核准，還差哪些條件，專戶進出多少錢，C的設定又在什麼時間完成。資料不必排得華麗，但每一項都要有來源，尚未取得的銀行內部文件就列為需要調取，不可寫成已經證明的內容；先看清楚哪個承諾落空、哪個步驟被更改，才知道應向誰催告、向誰詢問，以及聲請保全要保護哪項權利。

接著分清楚還沒完成與已經完成的事項，尚未送出的文件、未撥付的價金、還在等待簽認的變更，可以按契約與權限評估是否暫停，已完成的所有權移轉及第三人權利則要循相應程序處理。不能只因買方失聯，就宣布所有授權與登記一律作廢，也不能要求地政士聽誰比較著急就停誰的案件；所有通知都應說清楚法律或契約依據，讓銀行、保管機構和地政士知道哪些事項可以依法調整，哪些需要法院或其他正式文件。

聲請保全時，標的、相對人與請求要對得上，若擔心的是B再次移轉，就具體提出禁止處分的理由，若C已進行拍賣，就另外處理既存執行，而不是把所有風險放在同一份聲請裡，期待法院替自己補完。取得假扣押或假處分裁定，也要注意強制執行法第132條第3項的三十日聲請執行限制，假處分執行另依相關準用規定辦理；裁定、供擔保、提出執行聲請及登記完成應逐步確認，不可只看到裁定主文便向管理階層報告已經全部控制住。

回收計畫至少應比較兩個方向，一個是爭取返還不動產並處理C的抵押，另一個是保留尾款、損害賠償、擔保及破產分配等金錢途徑，兩者所需證據、成本與時間可能差很多。比較時把已收價金、原銀行貸款是否已清償、稅費與其他第三人權利一併放進來，若某項資料還沒有，就先以條件分析，不擅自補一個最有利的數字；目的不是證明哪一條路最威風，而是找出在現有資料下，最能保存A資產與現金流的安排。

和C談判時，可以一方面要求確認債權及設定依據，一方面討論替代擔保、部分清償或配合塗銷的條件，這不必然表示A已承認C所有主張，但文字要由代理人清楚限定。尤其C若要求A承接B全部借款才願意處理，更要檢查A是否因此變成新的債務人，原本只是為了解除大樓負擔，卻可能簽成個人或公司全面保證；任何付款都要和清償範圍、交付塗銷文件及登記順序相互配合，不能先付完再期待對方自動履行。

對海外款項，先確認可取得的正式資訊與財產位置，再估計境外程序值得投入多少，國內勝訴和國外實際回收是不同階段，不能把訴狀上的金額直接列成即將到帳的資金。若查到有價值的帳戶或其他資產，可以依法提供調查與保全線索，若只是聽說負責人錢很多，就不應把全部營運計畫押在未確認的追回可能；公司的薪資、供應商付款與銀行利息，仍要另有可執行的安排，才不會在等待回收時先把正常生意拖垮。

新資料出現後也要願意調整，假使C證明貸款確有交付、取得時有合理的交易安排，便重新檢驗是否仍有足夠根據要求全數塗銷，或應轉向擔保範圍、債權數額及對B的請求。這不是替對方找理由，而是不讓我方為了維持最初懷疑，繼續花費在已經變弱的主張上；反過來，若新紀錄顯示過戶前就已安排改匯私人帳戶，且與B對A說明相矛盾，就應把這項證據與締約時的意圖連起來，更新法律主張與談判底線。

比較回收方案時，最好也把「拖一年」的情況算進去，這不是預測法院一定要多久，而是檢查公司在案件未解決期間，是否仍有必要支出和替代資金；若預計取回大樓，後續能不能出租、是否需修繕、抵押爭議尚未處理時銀行願不願意承作，都會影響真正可用的價值。若改以價金回收為主，則要看B及其他確有責任者的資產與履行安排，不能只比較訴狀金額大小，因為一個寫得很高卻無法執行的請求，可能不如一項有適當擔保、條件明確的分期方案，但是否接受仍應由A依成本與風險決定。

A已經收過的款項，也要誠實放進試算，要求返還大樓時，自己對已收價金是否負返還義務，與另有多少可成立的損害或違約金，應依所採請求基礎分別處理；不能一邊把全部價金說成可以沒收，一邊又把大樓及所有損失都全額取回，卻沒有交代法律和契約為何容許這樣計算。這不是替違約買方減輕責任，而是讓自己的請求經得起檢查，到了和解或法院審理時，清楚的收付明細更容易辨認差距，也能避免董事會把同一筆款項在不同回收方案中重複當成收入。

五、合約要寫得能辦，不是寫得讓人看了很安心

融資配合條款可以先理解清楚：「買方的融資計畫不免除價金給付義務，賣方同意提前移轉，以貸款銀行已提出本案核貸與撥款條件、自備款已足額入帳，且各方確認登記及撥款順序為前提」。接下來應有附件列明誰確認哪些文件、未齊備前地政士不得依該授權送件，以及銀行與價金保管機構是否已同意涉及自己的安排；買賣雙方不能在自己的契約裡單方面替銀行增加付款義務，地政士也不應被一條模糊的全權處理概括承擔所有信用風險。

帳戶及融資變更可以另外約定：「尾款付清前，買方不得擅自變更融資機構、受款帳戶、設定順序或增加未經書面同意的負擔，指定貸款應直接撥入約定專戶，發現異常時應通知各方，並依共同確認的程序處理尚未完成的作業」。這段是對買方的契約約束，不是保證未加入契約的第三人都受拘束，也不是地政機關看到便必須拒絕任何登記；要取得物權上的保障，仍須確認適合的擔保安排並依法完成，文字與登記不能互相取代。

若考慮替賣方設定抵押權，擔保哪些債權、順位、上限與塗銷條件都應明確，尤其須和買方貸款銀行所要求的順位相容，不能一邊要求銀行一定第一順位，一邊又承諾賣方也絕對第一順位。預告登記則須符合土地法第79條之1可保全的請求類型，純粹欠尾款的金錢債權不會只因寫進特約就變成適格的不動產請求，預告登記也不能排除強制執行等法定登記；工具名稱聽來安全，仍要看它在這筆交易裡到底能保護什麼。

撥款條件還要有失敗時的處理，銀行若核貸少於原估，買方應在約定時間補足差額，或提出經賣方同意的其他安排，不能把貸款不足全部轉為賣方無條件延長信用的責任。賣方願意展延時，應同時確認新的期限、文件保管、現有權利負擔及未履行時的退出方法，不宜只簽一句「同意再等」；已經發生的權利要不要保留、原保證人是否仍受拘束，也要依實際文件處理，讓善意配合不至於變成自己放棄原有保障。

需要起訴時，訴之聲明與實際登記要能對照，土地地號、建物建號、移轉日期、收件字號與抵押內容應一一核實，不能只有大樓地址，便期待日後直接辦理塗銷。對B的解除或撤銷與返還請求，對C的抵押及債權爭議，應分別列出理由與證據，必要時安排備位的金錢請求；若公司已經受破產宣告，還要處理管理人與相關程序，並交代A已領價金如何結算，不能同時保留全部大樓、全部已付款，又無依據地要求全部尾款。

交割最後還應設一個人人看得懂的確認點，原件由誰持有、哪項條件完成才可以送件、銀行款到哪裡、誰確認A真正受領，每一步留下紀錄，遇到臨時改帳號或換貸款人，就回到原先約定的核驗方式。這不是要求每位老闆變成地政或金融專家，而是讓他不必靠猜測知道交易進到哪裡；同樣地，地政士與銀行承辦人也應取得一致版本的主約和補充約定，避免一邊依舊付款表、一邊依新授權作業，最後大家都說自己照文件辦，風險卻落在賣方身上。

送件授權可以再寫得具體一些，例如由各方簽認交割清單，明列承辦地政士在收齊哪些文件、取得誰的書面確認後，才能送出所有權移轉及抵押設定申請，臨時要求改變帳戶或設定順位時，先停止尚未進行的步驟，再由有權人重新確認；銀行與專戶機構涉及的承諾，也要由它們實際同意，不能只由買賣雙方替銀行作保證。這些安排看似比一句「不得再抵押」多幾道手續，實際上是在權利離手之前，讓每個人知道自己的工作界線，既減少誤解，也方便日後查明是哪一步沒有依約完成。

如果買方以非常急迫的交易時程要求略過查核，賣方可以把回應放在條件，而不是先指控對方不誠實，例如清楚表示願意配合已確認的銀行流程，但核貸、受款及文件使用條件未齊以前，不同意增加尚未約定的產權風險；對方若真有正常融資需求，就可以一起找出需要補足的資料，而不是只剩「相信我」與「不信就不買」兩種選項。好交易經得起把問題問清楚，賣方也應在前期說明自己的底線，避免簽約後才第一次發現雙方對提前過戶的理解不同，讓原本可以討論的風險變成違約爭議。

六、好價格值得談，收得到才算真正的成交

莊博士表示，提前過戶最值得警覺的地方，不是所有買方都會騙人，而是賣方在收足價金以前，就先失去原本能控制的一部分條件，之後新增第三人權利，處理難度與成本便可能提高。

法律上的保障應先放在交易順序與文件安排，再用違約、保全及返還制度處理已發生的問題，不能把最後可以提告當成最初可以放心的理由；公司真正需要的是可以使用的款項與清楚的責任，而不是一份寫著很高價格卻難以實現的請求。

把銀行核貸、價金保管與過戶流程接好，發現異常後又能按證據保留追回資產及價金的選擇，才是讓法律判讀變成經營上的保障，這份工作不必靠保證四十八小時取回大樓來證明價值。下一篇我們接著看另一個交割前常讓人緊張的情境：房子快賣了，突然有人拿出二十年租約，買賣雙方到底應該先查什麼，才能分清楚租約的法律效力與房子能不能實際交付。