建案寫「以完工為主」可以免責?專家:預售屋廣告、圖說都算數

【M傳媒／綜合報導】

預售屋契約常會出現「實際尺寸、位置以完工為主」、「現場施工結果為準」等文字。

這類條款主要是保留施工過程中的合理調整空間，但建商仍須依契約、廣告、圖說及建材設備表施工。

依現行規定，預售屋廣告、建材設備表、房屋平面圖、停車位位置圖等銷售資料，都可能成為契約內容。建商也不能單純用「廣告僅供參考」排除原本應負的責任。

廣告與圖說都有契約效力

預售屋還沒完工，買方通常是依照DM、平面圖、樣品屋及建材設備表決定是否購買。

《消費者保護法》規定，業者必須確保廣告內容真實，對消費者負的義務不能低於廣告內容。

因此，廣告中已經明確標示的格局、設備、尺寸或位置，交屋時仍應依契約內容確認。

建材變更要有依據

預售屋施工原則上須依核准圖說、契約及建材設備表辦理。

原本約定的品牌、型號及規格，建商如需更換，也要依契約及現行規定處理。

遇到停產、缺貨或其他不可歸責於建商的情況，替代品的品質、功能及價值仍不能低於原本約定。

買方在簽約前把品牌、型號及規格寫清楚，交屋時就有明確依據可以核對。

交屋落差可依契約處理

施工過程可能出現合理誤差，但實際交屋內容如果已經影響面積、格局、設備、採光、使用功能或房屋價值，買方可以依契約及法律主張相關權利。

依《民法》第359條，房屋如有瑕疵，買方可依個案情況請求修繕、減少價金，重大情形也可能涉及解除契約或損害賠償。

最後仍要依實際差異程度、契約內容及證據判斷。

廣告內容與合法用途要一致

公平會近年持續查處預售屋廣告不實案件。

過去已有建案將屋突層機房規劃成桌球室，也有建案把核准為樓梯間的空間畫成臥室或健身房，最後因廣告內容與合法使用狀況不符遭到裁罰。

預售屋廣告中的空間配置，仍須符合建築核准用途及相關法規。

驗屋發現瑕疵　可保留5%交屋款

交屋驗收時，發現漏水、設備缺失、尺寸不符或施工瑕疵，都應直接記載在驗收單。

依現行預售屋定型化契約規定，買方可以在自備款中保留房地總價5%，等建商完成修繕並複驗合格後再支付。

這筆保留款，是交屋階段保障買方權益的重要機制。

M編提醒

預售屋交易的重要約定，盡量直接寫進契約或附件。

格局、尺寸、建材品牌、設備規格及特殊配置，都可以在簽約前確認清楚。

DM、網站廣告、LINE對話、簡訊及銷售說明資料，也建議完整保存。

「以完工為主」只能處理合理施工調整，不能直接排除契約、廣告及圖說原本的效力。

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