買房一筆交易簽兩次！斡旋金被沒收、要約書再討違約服務費　房仲「雙約雙收」掀爭議

公平會明定兩種出價方式具有替代關係　先後契約效力、重複收費成爭議焦點

【M傳媒／分析報導】

買房反悔，代價竟然可能從一筆斡旋金變成兩筆費用！

有購屋者描述，房仲先要求簽署斡旋金契約並支付款項，接著又要求簽下要約書。屋主同意出售後，買方因故反悔，房仲主張斡旋金遭沒收，還須依要約書支付違約服務費。

這起尚未取得完整契約文件的交易爭議，凸顯房仲實務上值得檢視的問題：同一間房子、同一筆出價、同一個交易目的，簽署兩份文件後，買方的金錢責任究竟增加了多少。

公平會早有規範　兩種出價方式具有替代關係

公平交易委員會明定，房仲收取斡旋金前，須以書面告知買方斡旋金契約與內政部版要約書的差異及替代關係，並說明買方有權選擇出價方式。

業者若隱瞞相關重要資訊，構成欺罔行為且足以影響交易秩序，可能違反《公平交易法》第25條。

買方已經選擇斡旋並付款，房仲又要求簽下另一份正式要約書，業者有必要把兩份文件的用途、效力與收費責任說清楚。

前約成交、後約加碼　重複簽約效力待釐清

依《民法》第98條、第153條及第345條，契約須依當事人真意與意思合致情形認定。買賣雙方就標的物及價金達成合意，買賣契約即可能成立。

若屋主已接受第一份斡旋條件，房仲才要求補簽要約書，後約新增的服務費或違約責任，便須確認是否經買方有效同意。

若兩份文件都在屋主承諾前簽署，則須比對出價金額、付款條件及有效期限，確認屋主接受哪一份要約。

先簽不代表永遠有效，後簽也不代表自動取代前約。同一筆交易重複簽署文件，更需要明確界定契約之間的關係。

定金、服務費各有依據　額外違約金須說明

買方反悔，已依法轉為定金的斡旋金，可能依《民法》第249條產生不得請求返還的效果。

房仲因媒介促成買賣契約成立，依《民法》第568條，也可能取得約定的服務報酬請求權。定金與仲介服務費的權利人、法律性質不同，依法可能同時存在。

但房仲若另外依後簽要約書請求「違約服務費」，就須確認該筆款項是原本約定的服務報酬，還是額外違約金，以及是否與前約重複計算。

兩份契約可以記載同一筆服務費，不能只因文件有兩份，就把同一筆費用算成兩次。

M編觀察：

房仲帶看、議價、促成交易，依法收取約定服務費具有正當性；買方在契約成立後反悔，也須承擔相應責任。

然而，房仲掌握交易流程與契約資訊，對兩份文件的法律效果及新增費用，應提供完整說明。

買方反悔，不能成為免除所有責任的理由；房仲促成成交，也不能成為重複計算同一筆費用的理由。

這起爭議仍待完整契約與屋主承諾時間釐清。兩份文件究竟是補充、取代，還是重複約定同一義務，才是判斷實際付款責任的核心。

關鍵字： 斡旋金、要約書、房仲雙重收費、重複簽約、契約效力、買房反悔、定金沒收、仲介服務費、違約金、公平交易法、M傳媒。