房子空著一年要花多少？房屋稅、管理費照繳　出租與包租代管成本一次算

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編

房子空著，雖然沒有租客管理與設備使用的問題，房屋稅、地價稅、管理費及必要修繕仍會持續產生。屋主同時少了一筆租金收入，空置時間愈長，持有成本與未取得的租金就愈值得一起計算。

空屋和出租的差別，不只在每月有沒有收到租金，也在房屋使用狀態可能影響稅率。 參與符合資格的社會住宅包租代管，另有租稅與修繕補助措施；實際可領金額及負擔方式，須依計畫資格和契約確認。

一、空屋照樣花錢，房屋稅還可能比較高

房屋稅2.0對一般非自住、未有效利用的住家用房屋，訂有2%至4.8%的法定稅率範圍；住宅出租且申報租賃所得達當地一般租金標準，可適用1.5%至2.4%。符合規定的公益出租人或社會住宅，房屋稅則可適用1.2%。實際稅額依房屋課稅現值、所在地規定及個別資格計算。

地價稅、社區管理費及房屋必要維修，也不會因為沒住人就全部消失。房貸中的利息另屬持有資金成本；償還的本金則是減少債務，計算持有成本時應分開列示。

二、月租1萬8千元，空屋一年成本直接算

以下假設同一間住宅，空屋與出租的房屋課稅現值均為100萬元；空屋適用3.2%房屋稅率，加入符合資格的社宅包租代管後適用1.2%。管理費、地價稅及維修準備金採相同假設，讓兩種情況可以比較。

這組試算的兩種狀況，年度收支相差23萬6千元。差距來自21萬6千元租金收入，以及假設條件下減少的2萬元房屋稅。

上述金額是示範計算，不是特定房屋的實際報價或保證收益。出租欄的18,000元指假設房東實際收到的租金；加入包租代管後，房東實收金額仍須依包租或代管契約確認。表格也尚未扣除租賃所得稅、房貸利息、實際修繕支出及個案可能發生的其他費用。房屋稅率差異則以符合相關資格為前提。

三、社宅包租代管的修繕補助，依實際支出申請

房東參與社會住宅包租代管第5期計畫，符合資格的住宅修繕費用可依方案申請補助。一般戶包租案每年最高1萬元、代管案每年最高8,000元；出租給符合計畫規定的弱勢戶，包租案每年最高可達1萬5千元、代管案每年最高1萬元。三年補助上限也依方案不同。

修繕補助採符合項目的實際費用核計，須備妥申請資料及修繕憑證。 加入計畫不等於政府直接支付所有裝修費，也不代表每年都能領滿補助額度。

四、包租、代管分工不同，房東先確認實收租金

包租包管由業者向房東承租，再轉租給房客；代租代管由房東直接與房客簽約，業者協助招租及管理。兩種方案的租金支付、空置期間安排與服務內容不同，須以實際契約為準。

社宅包租代管房東另可享有符合規定的租稅優惠，包括每屋每月租金收入1萬5千元以下免納綜合所得稅，超過部分可依規定扣除必要費用；房屋稅與地價稅優惠則依適用法規及所在地規定辦理。

小編提醒

房子空著，固定持有支出仍在；出租後雖增加租金收入，也須負擔管理、修繕及依法申報的責任。

日盈不動產｜社會住宅包租代管協助房東評估出租條件、確認實收租金、安排租賃管理及符合資格的修繕補助申請。 先算清楚空屋成本與出租後的實際淨收入，才能讓閒置房屋發揮資產效益。

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