央行信用管制下的房市難題：如何不誤傷自住客？他提出精準授信三原則
【M傳媒／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）專欄】
央行信用管制一波接一波，銀行緊縮不動產授信，市場資金明顯趨緊。政策目的是打炒房、抑制投機，這個方向多數人都能認同。但實際執行下來，卻出現一個值得正視的現象：投機客因為口袋深、現金多，受影響有限；反倒是自住客、換屋族、首購族，因為貸款成數被砍、審核變嚴，購屋難度反而更高。
群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）長期觀察房市，他認為，政策目標正確，但執行上如果「一刀切」，可能產生預期外的後遺症。他提出「精準授信」的主張，希望讓政策既能打炒房，又不誤傷真正有需求的自住族群。
銀行的難處：合規壓力大，不敢隨便借
先理解銀行的處境。央行要求銀行控管不動產放款總量，金管會緊盯《銀行法》第72條之2的比率，加上流動性覆蓋比率（LCR）的壓力，銀行為了符合監理要求，只能提高審核門檻、降低貸款成數、拉長審核時間。
銀行不是不想借錢給信用良好的自住客，而是在合規壓力下，不得不從嚴審核。這不是銀行的錯，而是政策設計與執行之間的落差。
一刀切可能誤傷自住客與換屋族
問題在於，政策是一刀切的，但客戶不是。
一個信用良好、收入穩定的首購族，和一個槓桿操作、囤房炒作的投機客，在現行政策下面臨類似的貸款限制。投機客現金充足，貸款成數降低對他們影響不大；自住客自備款有限，貸款成數一砍，可能就直接被迫放棄購屋。
換屋族處境更尷尬。先買後賣，第二戶貸款成數不足，自備款暴增；先賣後買，舊屋賣掉到新屋交屋之間，居住問題難以解決。政策如果沒有配套，換屋族等於被卡死。
供給面隱憂：建商資金鏈緊縮，未來恐供不應求
另一個值得關注的現象是，銀行緊縮不動產授信，建商借不到錢，推案可能停擺。根據統計，建照核發量年減28%、開工量年減35%。今天少蓋的房子，三年後可能就是新屋供給不足的起點。 如果需求仍在，供給卻減少，長期來看反而可能推升房價。
這不是說要放寬管制，而是提醒：打炒房的同時，也要注意供給面的穩定，否則政策效果可能被抵銷。
山哥主張：精準授信，區分投機與自住
山哥認為，銀行授信應該回歸個案審查，而非全面緊縮。他提出三個原則：
第一，區分投機與自住。 自住客、首購族、換屋族，應該是銀行優先服務的對象。投機客、多戶族、高槓桿操作者，才是風險控管的重點。政策工具要精準，不能把所有人當成投機客。
第二，回歸個案審查。 每個客戶的收入、負債、信用、還款能力都不同，銀行應該依個案評估風險，而不是用統一的貸款成數上限，把所有人綁死。
第三，建立分級管理制度。 自住、換屋、投資、投機，應該有不同的授信條件。讓自住買得起、換屋換得起、投機炒不起，才是健康的市場。
政策要精準，市場才能健全
政府打炒房的方向是對的，但執行上應該更細緻。精準授信，才能讓市場健康運作。 讓自住買得起、建商有合理利潤、金融維持穩定，才是三贏。
銀行授信應理性，而非一刀切。 這是山哥的建言，也是產業的期待。
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