預售屋「建商借款承諾」能信嗎？合約沒加這個就慘了
最近有位網友第一次買預售屋，建商口頭承諾「若交屋時因個人條件導致貸款成數不足，願意借款給買方，利率比照銀行」，但當網友要求將此承諾寫進正式合約時，銷售卻表示「合約不能加註，只能寫在小紅單（預約單）上」。網友擔心小紅單不具法律效力，未來若建商反悔，該如何自保？
阿明以30年房產經驗告訴你：「建商的承諾若沒寫進正式合約，風險極高！」以下從法律面、實務面分析，並提供具體建議。
1. 為什麼建商不願寫進正式合約？
(1) 合約受《預售屋定型化契約》規範，建商不想增加義務
預售屋買賣契約受內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範，其中關於「貸款不足」的處理方式已有明文規定：
若因「不可歸責於買方」因素（如央行限貸政策）導致貸款不足，買方可與建商協商「分期補足差額」或「解約」。
但若因「買方個人信用問題」導致貸款不足，建商在法律上無義務協助，因此許多建商不願在合約明訂「個人因素可借款」的條款，避免未來爭議。
(2) 小紅單（預約單）法律效力薄弱
小紅單通常是「購屋意願書」或「預約單」，僅代表雙方初步協議，不具正式買賣契約效力。
若未來建商不認帳，買方很難憑小紅單主張權益，法院通常以「正式合約」為準。
2. 建商「借款承諾」可能隱藏的風險
即使建商口頭承諾借款，仍可能面臨以下問題：
(1) 建商財務狀況不穩，臨時反悔
若建商資金周轉困難（如爛尾樓風險），可能無法履行承諾。
2025年房市緊縮，部分中小型建商資金壓力大，更可能縮減融資支援。
(2) 借款利率可能高於銀行
建商雖說「利率比照銀行」，但實務上可能加收手續費或提高利率（如5%~8%），甚至要求綁定其他費用。
(3) 還款條件苛刻
部分建商要求短期還款（如1~3年內還清），若買方無力負擔，可能被迫違約。
3. 阿明建議：如何確保建商履行承諾？
(1) 堅持「貸款不足處理方案」寫進正式合約
若建商願意協助，應要求加註類似條款：
「若買方因個人信用條件致銀行核貸成數不足，賣方同意提供差額借款，利率按○○銀行定儲利率加○%計算，分期○年償還。」若建商拒絕，可考慮換約或另尋建案。
(2) 要求建商提供「公司貸」書面承諾
部分建商提供「公司貸」（建商短期融資），可要求另簽「借款同意書」，載明利率、還款方式、違約處理等細節。
(3) 錄音存證 + 書面往來記錄
若建商僅口頭承諾，務必錄音或保留LINE、Email等書面紀錄，未來若爭訟可作為證據。
(4) 預先培養信用，降低貸款不足風險
提前半年改善信用評分（如清償負債、穩定收入）。
若擔心核貸成數，可先找1~2家銀行試算。
4. 萬一建商反悔，該怎麼辦？
若交屋時建商不認帳，可採取以下行動：
1. 依據內政部定型化契約主張權益：若貸款不足屬「不可歸責於買方」，可要求解約或分期補足。
2. 向消保官申訴：若建商曾口頭承諾卻反悔，可提供錄音、對話紀錄申訴。
3. 法律訴訟：若損失重大，可提民事訴訟，但舉證難度高，需完整證據鏈。
阿明總結：口頭承諾不可信，白紙黑字最保險！
建商若真心願意協助，沒理由拒絕寫進合約。
小紅單無保障，堅持加註在正式契約或另簽借款協議。
預售屋風險高，簽約前務必找律師或專業代書審閱。
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