老屋漏水該修還是直接賣？資深房仲教你聰明抉擇
最近有位網友來信詢問，父母有間長期出租的老舊大樓，雖然做過外牆防水工程，但前後陽台仍有些微漏水問題。如今父母年事已高，打算在租約到期後出售，想知道是否能夠在不處理屋況的情況下委託房仲，誠實告知買家漏水情形後直接出售。這個問題相當具有代表性，阿明今天就來深入分析這個常見的售屋困境。
房地產交易確實允許「現況交屋」
也就是說屋主可以選擇不修繕就直接出售。重點在於必須誠實揭露房屋瑕疵，最好能在委託契約中明確記載已知的漏水情況，並註明不負責後續修繕。這種做法完全合法，也是許多屋主面對老屋問題時的常見選擇。
阿明必須提醒幾個關鍵考量
漏水問題雖然不影響交易合法性，但必然會影響房屋的市場價值與買方意願。根據過往經驗，有明確漏水問題的老屋，通常需要比市場行情低10-15%才有足夠吸引力。這個價差幅度主要取決於漏水嚴重程度、修繕難易度，以及所在區域的市場熱度。建議可以先取得幾份專業修繕估價單，一方面作為定價參考，另一方面也能向潛在買家證明降價的合理性。
建議要特別鎖定合適的買家群體
一般自住型買家對漏水問題較為敏感，往往會要求大幅折價或先行修繕。相對地，專業投資客或包租業者通常更有能力處理這類問題，也比較能接受現況交屋的模式。因此，選擇熟悉老屋市場的房仲業者就顯得格外重要，他們不僅能精準估價，還能幫忙過濾不適合的買方，減少交易過程中的摩擦。
從風險管理的角度來看，雖然現況交屋省去了修繕的麻煩，但建議還是要準備完整的現況說明書，詳細記載已知的漏水位置與過往修繕紀錄。如果有條件，不妨花點小錢請專業人士進行漏水檢測並出具報告，這些文件都能有效降低後續糾紛的風險。阿明就曾見過不少案例，因為文件準備齊全，反而讓買方更放心接手處理後續問題。
每個物件狀況都不盡相同，沒有絕對好壞選擇
關鍵是要根據父母的身體狀況、財務需求，以及對售價的期待來做綜合評估。如果時間壓力不大，不妨先試試現況出售，若反應不如預期再考慮局部修繕。畢竟老屋買賣最忌諱急就章，找到懂得欣賞其價值的買家，往往比勉強修繕後出售來得更划算。
阿明建議，與其獨自煩惱，不如先找2-3家專業房仲進行免費估價，了解市場對這類物件的接受度。同時也可以諮詢專業驗屋公司，評估漏水問題的嚴重程度與修繕成本。掌握完整資訊後，自然能做出最適合父母狀況的決定。畢竟，讓年邁的父母安心放手，才是這個階段最重要的考量。
