「房子過戶了，貸款卻還在賣方名下！這種『帶押過戶』是脫產新手法？」
最近有網友遇到一個超棘手的狀況：房子明明已經完成過戶，但房貸竟然還掛在前屋主名下！想用轉增貸換貸款人，卻被銀行打槍。這種「產權與貸款分離」的狀況，到底是創新的交易方式，還是脫產新手法？
首先必須釐清，按照正常的房屋交易流程，應該是「清償貸款→塗銷抵押權→完成過戶」三個步驟依序進行。您現在遇到的狀況，可能是前手採取了「帶押過戶」的特殊操作，但沒有妥善處理後續的貸款轉移問題，這會對新屋主造成諸多困擾。
從銀行的角度來看，當他們發現房屋所有權人已經變更，但原貸款卻沒有塗銷時，幾乎不可能核准新的轉增貸申請。
主要原因在於：
原銀行的抵押權仍然有效登記在案，新銀行無法取得第一順位的抵押權
產權和債務人已經分離，這違反了銀行風險管控的基本原則
在法律上，根據民法第867條規定，即使抵押物的所有權發生變更，原抵押權仍然有效
如果新屋主現在想申請轉增貸，會面臨幾個實際困難：
新銀行會要求先塗銷原抵押權，但原貸款尚未清償
即使前屋主願意配合，整個流程也相當複雜
過程中可能產生提前清償違約金等額外費用
從另一個角度來看，如果是原屋主他可能有其它民間債權，例如本票或借據，所以原屋主先透過買賣將產權過戶給你，製造善意第三人條件，這樣民間債權人就無法再用本票或借據來做裁定扣押這個房子。
建議您可以採取以下幾個步驟來解決這個問題：
首先，應該立即要求前屋主，要求其配合清償原貸款並辦理抵押權塗銷。如果對方願意配合，可以二人您的代書，一起到銀行償還貸款，指定銀行開立清償證明給您，取得塗銷證明後，請代書到地政機關塗銷貸款設定，再跟新銀行申請貸款即可。
如果前屋主不願意或無法配合，就需要考慮法律途徑。
您可以收集相關交易文件，準備提起民事訴訟，必要時可以提出刑事告訴，因為這可能涉及詐欺等犯罪行為。
這個問題越早處理越好，因為拖得越久，可能產生的法律風險和財務損失就越大。建議儘快尋求專業律師和地政士的協助，他們可以根據具體情況，提供更精準的法律意見和解決方案。
最後要提醒的是，未來進行不動產交易時，務必要確認貸款是否已經清償、抵押權是否完成塗銷，最好透過履約保證專戶來進行交易，才能避免類似的糾紛發生。圖／google map
