建案只賣4戶，建商開價1228萬砍到1148萬還能再低？
最近一位網友看中一間預售屋，建商開價1228萬，談到1148萬後建商說「價格到底了」，但整個建案45戶只賣出4戶，而且要等到2027年才交屋。他猶豫：「真的砍不動了嗎？簽約前還有哪些隱藏地雷？」更讓人疑惑的是，建商還要另收15萬「暫收款」（代書費、稅費等），這筆錢合理嗎？
預售屋殺價關鍵：看「銷售率」和「財務壓力」
這建案明顯賣得很差（45戶只賣4戶，銷售率不到10%），建商說「價格到底」根本是話術！真正敢砍價的買家都懂：「銷售率低於3成，建商絕對有讓利空間」。尤其這種要等3年才交屋的案子，建商資金壓力更大，這時候反而要敢開口。
殺價實戰技巧：
拿「低銷售率」當籌碼
直接說：「你們才賣4戶，後面還有41戶要賣，現在給我好價格，我馬上簽約，你們也能拿我的合約去吸引其他客人。」（建商為了衝第一波銷售，常願意讓利）
問「工程期款」怎麼付
如果建商要求簽約後很快就要付工程款，可以反問：「能不能把工程款拉長到交屋前？如果能，我就加價50萬買；如果不能，那總價要再降100萬。」（很多建商寧願降價換現金流）
查建商「其他建案」的讓價幅度
上網找這建商過去推的案子，看最後成交價是不是都打9折？如果是，你就堅持：「你們XX建案最後都賣9折，這案我也要同樣條件！」
簽約前必確認部分
「暫收款包含那些細項」
這筆錢通常是代書費、印花稅等雜費，正常來說是買房要額外支付款項，記得要索取完整收費細項單據。
確認交屋日期
很多預售屋合約會寫「如遇缺工缺料、天災等可延後交屋」，這等於讓建商無限延期。
一定要加註：「最遲不得超過2027年X月，否則建商需按日賠償萬分之5遲延利息。」
貸款成數如何確保？
建商常說「可貸款X成」，但如果銀行只核X成，差額誰補？
合約要寫：「若貸款未達XX成，買方可無條件解約或建商須補足差額。」
「價格到底」真相
預售屋的底價是浮動的！
如果下個月突然賣掉10戶，建商肯定漲價；
如果半年後還是只賣4戶，建商會主動降價求售。
如果你不急，就拖到建案開工前（建商為了籌工程款，會釋出更甜價格）。
【結論】賣不好的建案，永遠有砍價空間！買預售屋不是看建商開多少，而是看你能談多少！
（你有更狠的殺價經驗嗎？歡迎留言分享！）
