張惠山售屋族必看！財政部「高價宅新制」5月報稅解析

張惠山售屋族必看！財政部「高價宅新制」5月報稅解析

隨著5月報稅季到來，2024年售屋的民眾要特別注意了！財政部在今年2月悄悄修改了「高價宅」認定標準，從過去單純看總價，現在改為「總價+單價」雙重門檻。群洋國際地產總經理張惠山表示，這個改變讓許多原本不算豪宅的房子，可能因為單價超標而被列入高價宅，導致要繳的稅金大幅增加。尤其是那些在2015年前買房、持有超過10年又在2024年賣屋的人，這個新規定對你的影響最大，一定要仔細了解。

新規定怎麼認定高價宅？

在台北市，只要總價超過6,000萬或是單坪價格突破120萬；新北市是總價4,000萬或單坪75萬；其他六都則是3,000萬總價或單坪50萬；其他縣市門檻也提高到2,200萬總價或單坪35萬。這樣的改變，讓很多精華區的小宅、屋齡20年內的電梯大樓，或是土地持分比較小的社區型住宅，都很可能意外中槍。

張惠山說明，不是所有房子都會受到影響。

像是30年以上的老公寓，因為房屋殘值低、土地占比高；或是中南部屋齡較高的透天厝，以及有將車位價格分開計算的房子，受到新制的衝擊就相對較小。這裡要特別提醒大家，財政部在計算單價時是不含車位的，所以如果合約上沒有把車位面積和價格分開寫清楚，很可能會讓你的房子單價無故被拉高，平白多繳稅。

售屋所得計算有兩種方式：

第一種是「核實認定」，也就是用賣價減掉當初的買價和相關費用，這種方式通常稅負會比較低，但前提是你要能拿出完整的買賣證明。

第二種是如果沒辦法舉證成本，就會改用財政部的設算標準，這時候高價宅的稅負就會明顯增加，特別是那些土地持分小的房子，因為計算公式是用售價乘以房地比再乘20%，土地持分愈小要繳的稅就愈多。

對於今年要報稅的售屋族，張惠山提供幾個節稅秘訣：

首先一定要檢查合約有沒有把車位分開計價；其次要看清楚自己房子的「房地比」，因為土地持分愈高對你愈有利；如果是2015年前就持有的房子，記得善用舊制優勢，因為舊制的財產交易所得有可能比新制的房地合一稅更省稅。

財政部這次新增的單價門檻，可能會讓很多人的房子意外被列入高價宅。

建議所有在2024年賣屋的民眾，趕快確認自己的房子是否符合高價宅標準、檢查合約有沒有妥善分拆車位價格，並選擇對自己最有利的所得計算方式。如果賣的金額比較高，最好直接找專業的稅務顧問幫忙，別等到5月報稅時才發現要繳的稅金比預期多很多，那就真的虧大了！

張惠山(山哥來了)