央行打炒房效應發酵！房貸餘額年增率創13個月新低 銀行放款警戒線連二月攀升
中央銀行連續祭出的信用管制措施，正在不動產市場掀起實質波瀾。根據金管會最新統計，2025年4月國銀房貸餘額雖突破11兆1,567億元，但年增率卻下滑至8.77%，不僅是連續第七個月走低，更創下近13個月以來的最低增速。這項數據背後，反映的是央行第七波信用管制與金管會緊盯銀行不動產放款集中度的雙重效應。
放款天條警戒線攀升
值得關注的是，被視為銀行不動產放款「天條」的《銀行法》第72條之2比例，在4月來到26.4%，較上月微升0.09個百分點，呈現連續兩個月走升趨勢。金管會官員解釋，這並非房貸暴增所致，而是受到新台幣升值影響——當美元存款折算回台幣價值減少，導致分母（存款總餘額及金融債券發售額）縮水，進而推升比率。
細看數據變化，4月銀行存款總額較3月減少0.03兆元，降至57.84兆元，而房貸餘額（分子）卻持續溫和成長，形成「分母縮、分子增」的特殊現象。儘管如此，整體比例仍遠低於30%的法定上限，且29%以上的高風險銀行家數已連續四個月掛零，顯示金融體系風險控管仍屬穩健。
房市冷卻訊號浮現
回溯這波房貸增速放緩軌跡，國銀房貸餘額年增率在2024年6月後便從雙位數增長逐步下滑，今年1月跌破10%大關，4月更首度跌落9%。金管會分析，這與央行去年啟動的第七波信用管制密切相關，包括限縮特定地區貸款成數、調高利率等措施，已有效抑制投資性需求。
不過，隨著市場調整，房貸逾放情況也引發關注。4月底國銀房貸逾期放款餘額攀升至84.42億元，逾放比同步增至0.08%，雙雙創下44個月與33個月新高。金管會強調，當前逾放增加幅度尚屬溫和，部分銀行基於客戶關係管理，不會立即將短期延遲繳款列為呆帳，實際風險仍需持續觀察。
市場解讀：這波房貸增速放緩，實質反映剛性需求與投資客的消長
一位不具名的銀行房貸主管指出，在政策引導下，首購族與自住客成為主要貸款對象，其還款能力相對穩定，但部分地區的投資型物件已出現「有行無市」的狀況。隨著央行持續緊縮銀根，這股冷卻效應可能進一步擴散至中古屋市場。
值得注意的是，儘管整體房貸業務趨緩，金管會每周監控數據顯示，首購族與自住者的貸款權益並未受到影響。這意味著政策正精準達到「打炒房、保剛需」的目標，而接下來市場是否會進入更明顯的價格修正期，將取決於建商讓利意願與買方價格認知的拉鋸結果。
