懶人包》銀行鑑價為何總是跟不上房價？阿明幫你一次搞懂！

文／賣厝阿明知識+

「阿明，我房子實價登錄都成交1000萬了，為什麼銀行只肯鑑價850萬？這樣我貸款成數根本不夠啊！」

這大概是阿明被問過最多次的問題之一。每次聽到屋主或買方卡在這一關，阿明都覺得很可惜——明明是好房子，卻因為不懂銀行的「鑑價潛規則」而差點破局。

懶人包幫你一次搞清楚：銀行鑑價為什麼總是比市場行情低？同一間房為什麼不同銀行估價差200萬？鑑價不足該怎麼辦？

角色	看的是什麼	心態
買方／賣方	這間房子「現在」值多少錢	樂觀，看好未來增值
銀行	萬一你還不出錢，法拍能收回多少	極度保守，確保自己不虧錢

銀行的鑑價邏輯只有一句話：「如果明天這間房子要被法拍，我能收回多少？」所以他們的估價通常比市場成交價保守約10％～15％。不是銀行在刁難你，是他們的風險控管機制本來就是這樣設計的。

銀行在估價時，會綜合考量以下五大因素：

因素1：地段
銀行對不同區域有不同風險係數。推案量過大、空屋率高、生活機能還沒到位的新興重劃區，銀行鑑價會特別保守。反之，蛋黃區、捷運周邊、成熟商圈，鑑價就會相對貼近行情。

因素2：屋齡
屋齡超過30年的老屋，銀行會把「屋齡＋貸款年限不得超過50或60年」納入考量。屋齡超過25年的老舊公寓，鑑價低於成交價一成以上是市場常態。超過40年的老透天，多數銀行只評估土地價值，建物部分直接歸零。

因素3：坪數與格局
權狀坪數（不含車位）低於15坪的物件，多數銀行會認定為「套房產品」，貸款成數從一般住宅的8成大幅下修至6至7成。格局被大幅改建、影響後手去化的物件，也會面臨限貸窘境。

因素4：嫌惡設施
物件周邊半徑300公尺內如果有變電所、墓地、高壓電塔、高架橋、加油站、焚化爐等嫌惡設施，鑑價強制扣減5％至15％。

因素5：實價登錄（最關鍵！）
銀行參考實價登錄時，會優先選擇「中位數」或「較低價」的成交紀錄，而非最高價。而且實價登錄有1.5至2.5個月的數據揭露空窗期，當房市上漲時，銀行的參考數據永遠「慢半拍」。

這不是誇大，是真實發生的情況。原因主要有以下幾點：

1. 銀行當下的放款額度
當銀行內部放款水位逼近上限、額度不夠時，就會透過故意壓低鑑價、調低成數等方式「給買方軟釘子」。

2. 申貸人身分
同樣的物件，法人客戶（平時跟銀行有資金往來）和自然人客戶，銀行的估價可能差一大截。

3. 同銀行、不同業務也不一樣
同一間銀行、同一個物件，A業務估到成交價，B業務卻估低數百萬元——原因只是該業務手上的放款額度不太夠。

4. 實價登錄的「選擇性參考」
銀行會自動排除實價登錄中標註「親友交易」、「員工承購」、「含裝潢費」、「急買急賣」等特殊交易案例。

第1招：幫銀行「整理功課」
主動提供同社區或鄰近條件相似、成交價格較高的實價登錄紀錄給銀行參考。銀行會參考，但會過濾備註欄的特殊交易。

第2招：換一間銀行評估
不同銀行的估價尺度差異可能高達15％。換成地區銀行或自己的薪轉銀行，估價有時候會更合理。貨比三家是基本。

第3招：找對分行與業務
同一家銀行，不同分行的放款額度與政策也不同。找放款額度較寬鬆的分行，或跟銀行往來密切的業務，有機會獲得較理想的估價。

第4招：準備足夠的財力證明
如果銀行鑑價比成交價格低，建議準備足夠的財力證明，向銀行爭取較高貸款成數，減少自備款壓力。

方案1：提高自備款
這是最直接的方式。自備款最好直接抓總價的3成比較保險，千萬別只準備2成。

方案2：與賣方協商降價
銀行鑑價代表專業的市場評估，用銀行的鑑價報告作為談判籌碼，有機會爭取到更合理的成交價。

方案3：尋找其他銀行重新鑑價
如果已經簽約卻遇到鑑價不足，趕快找其他銀行重新鑑價。多問幾家或許就有轉機。

方案4：簽約前加註「貸款不足解約條款」
這是最重要的防禦措施。在簽署買賣契約時，強制加註：「若核貸成數不足買賣總價之X成（排除個人信用條件），買賣雙方無條件解約，賣方需全額退還已付價金」。這樣即使銀行估價不如預期，也能全身而退，避免違約賠錢。

銀行鑑價低於市場行情，不是你的房子不值錢，而是銀行和你的出發點完全不同。

你看到的是「現在值多少」，銀行看的是「最壞情況能賣多少」。銀行鑑價通常比市場成交價保守約10％至15％。

給賣方屋主與換屋族的建議：