產權調查懶人包｜買房前必做5步驟，查出查封、抵押與共有風險

文／賣厝阿明知識＋

買房動輒上千萬元，最怕的不是價格多買一點，而是付了錢才發現房子被查封、存在共有爭議，或現場使用範圍和合法登記不一致。

產權調查，就是在出價及簽約前，確認房屋由誰持有、權利範圍有多大、是否設定抵押或受到處分限制，以及現場看到的空間是不是合法登記。以下五個步驟，帶你把房子的產權底細查清楚。

第一步：先找出地號與建號

調查產權前，應先取得房屋門牌、土地地號、建物建號及車位資料。只有門牌時，可透過地政電子謄本系統查詢對應的地號及建號，但查詢會另外計費。

若一間房子包含數筆土地、主建物、公設及車位，就不能只調閱其中一張謄本，否則可能漏掉重要權利範圍。

第二步：申請最新土地及建物謄本

一般民眾可申請第二類土地、建物登記謄本。第二類謄本任何人都能申請，但會遮蔽自然人部分姓名、統一編號、出生日期及部分住址，因此適合用來初步查詢，不一定足以完整核對賣方身分。

正式交易時，仍應要求屋主或房仲出示可核對身分的最新產權資料，並確認簽約人確實是所有權人；若由親屬或代理人出面，也要查驗授權書及代理權限。第一類謄本原則上由登記名義人或其代理人申請，第三類則限登記名義人或具有法律上利害關係者申請。

第三步：看懂謄本三個重點

標示部主要記載土地或建物的位置、面積、建號、地號、主要用途及相關基本資料；所有權部則記載權利人、持分比例、登記原因與取得日期；他項權利部主要用來查看抵押權、地上權及其他設定。

查封、假扣押、假處分及預告登記等限制，也必須逐項確認。房屋設定抵押權不代表絕對不能買賣，但契約應清楚約定貸款如何清償、抵押權何時塗銷，以及價金如何控管。若已有查封等限制登記，則可能無法辦理與限制內容牴觸的移轉，不能只聽屋主承諾「過戶前會處理」。

土地使用分區也不能只靠登記謄本判斷，還應另向都市計畫或國土管理機關查詢。內政部設有土地使用分區查詢系統，但線上圖資多屬參考性質，正式用途仍應以主管機關核發的證明為準。

第四步：把謄本和現場比一遍

有登記不代表現場完全合法，現場看得到的空間也不代表都包含在權狀內。

買方應比對建物測量成果圖，確認主建物、陽台、公設及車位位置，並檢查是否存在頂樓加蓋、陽台外推、夾層、騎樓占用或未登記增建。地籍圖只能用來了解土地位置與形狀，不能取代實地鑑界；如果界址有爭議，仍須由地政機關辦理測量。

同時也要確認房屋是否出租、出借、遭人占用，或存在分管協議。產權登記在屋主名下，不代表交屋時一定能立即取得完整使用權。

第五步：共有、繼承或限制案件找專業協助

共有房屋不能一概寫成「一定要所有共有人同意」。若出售的是整間房屋，原則上須由全體共有人共同處理，但共有土地或建物在符合《土地法》第34條之1的法定人數及持分門檻時，也可能透過多數決處分。

若只是分別共有人出售自己的持分，原則上可以單獨出售，但其他共有人可能享有優先購買權。公同共有財產則原則上須取得全體公同共有人同意，法律另有規定時除外。

繼承房屋若尚未完成繼承登記，或繼承人之間對分割及出售意見不同，也可能使交易延誤。遇到共有、繼承、信託、民間抵押、查封或預告登記案件，建議由地政士或律師協助審閱，不要自行套用一般買賣流程。

申請謄本需要多少錢？

地政電子謄本，包括土地、建物、地籍圖及建物測量成果圖，按實際產出的張數計費，每張20元；以門牌查詢地號或建號，每筆10元。若透過便利商店申請，還可能另外收取手續費及列印費，因此不能直接說所有案件花40元至80元就能完成，實際費用仍要看土地、建物及車位筆數與謄本頁數。

阿明提醒，產權調查不是只下載一張謄本就結束，而是要把屋主身分、持分、抵押與限制登記、使用分區、現場增建及實際占用情況放在一起核對。

花小錢調閱資料，只是第一步；真正的交易安全，是在簽約前把疑問問清楚，並將抵押權塗銷、共有處理、貸款不足及點交條件全部寫進契約。