錢都跑去台股了？央行6月18日迎大考　房市盼鬆綁但恐只「救自住、不救房價」

M傳媒房產中心／M編

中央銀行將於本周四、6月18日召開今年第二季理監事會議。相較過去市場只關心利率升不升、房市管制鬆不鬆，這次央行面對的難題更加複雜。

一方面，中東戰事與國際油價波動，可能重新推升輸入型通膨壓力；另一方面，AI與台股熱潮吸引大量資金進場，銀行存款、個人放款與市場資金成本同步出現變化。房地產業則期待，在交易量明顯降溫、預售屋進入交屋高峰之際，央行能否再為自住與換屋需求鬆開一點空間。

然而，這次央行真正要處理的，可能不是單純「救不救房市」，而是資金從房地產轉向股市與大型科技產業後，是否形成新的過度集中風險。

第七波管制有效降溫　但房市問題從炒作轉向交屋

央行自2024年9月推出第七波選擇性信用管制後，透過壓低第二戶、第三戶、高價住宅、法人購屋及建商餘屋貸款成數，限制資金持續流入房地產。

政策效果首先反映在交易量。投資型買盤退場、預售市場降溫，銀行對房貸案件也更重視收入、負債比、擔保品地段與房屋鑑價。

到了2026年3月，央行雖將自然人第二戶購屋貸款最高成數由五成調升至六成，但仍維持不得有寬限期，第三戶以上、高價住宅、法人購屋與建商餘屋貸款條件也沒有同步放寬。

這項調整顯示，央行已注意到部分自住與換屋族的資金壓力，卻不代表政策方向已從「打房」轉為「救房」。

現在房市最大的問題，也逐漸從投資炒作，轉為正常交屋與家庭現金流。

不少預售屋買方是在房市高點簽約，原本預估可以貸到八成，如今卻可能遇到銀行鑑價低於成交價、貸款成數不足，甚至需要另外準備數百萬元差額。

對央行而言，若完全不調整，可能傷及真正的首購與換屋需求；但若全面鬆綁，又可能讓市場重新把資金投入房價，造成前一波信用管制效果打折。

房市降溫後資金沒有消失

值得注意的是，房地產交易降溫後，市場資金並沒有憑空消失，而是轉往其他資產。

在AI題材、科技出口與台股行情帶動下，資金大量集中於股票市場。市場甚至出現「四貸同堂」的說法，指部分投資人同時使用房貸、增貸、理財型房貸與信用貸款，將可動用資金投入股市。

投資台股本身並非問題，但如果投資人利用大量借貸擴大槓桿，一旦股市回檔、利率上升或收入中斷，就可能同時衝擊股票部位、家庭現金流與房貸償還能力。

對金融體系而言，過去擔心的是資金過度流向房地產；現在則要留意，資金是否改以另一種形式過度集中在股票與少數大型科技產業。

這也形成當前市場最矛盾的一幕：整體市場看起來不缺錢，但一般購屋族卻覺得房貸愈來愈難辦。

定存單賣不完　不代表銀行真的沒錢

近期央行公開市場操作也出現少見變化。

6月初標售的364天期定期存單，原定發行1,400億元，最終得標金額僅1,297億元，出現不足額發行，得標加權平均利率則升至1.523%。

部分市場解讀認為，這代表銀行資金緊張，錢都跑去股票市場；但這樣的說法仍過度簡化。

定存單不足額，可能代表銀行不願意以目前價格將資金鎖定接近一年，也可能反映銀行對未來利率、放款需求及流動性配置轉趨保守，不能直接等同於整體金融體系缺錢。

真正值得注意的，是銀行取得中長期資金的成本正在上升。

當銀行資金成本增加，自然會優先選擇風險較低、收益較穩定的客戶與放款案件。對房市來說，就算銀行帳上仍有錢，也不代表每一名購屋者都能順利取得高成數、低利率的房貸。

因此，目前房貸不好辦，不只是因為「錢被台股吸走」，還包括央行信用管制、銀行自主管理不動產放款總量、鑑價趨於保守，以及銀行不願讓房地產授信集中度重新升高。

6月18日會不會再鬆綁？解禁機率不高

房地產業界最關注的，仍是央行是否會在6月18日進一步放寬信用管制。

不過，以目前政策脈絡來看，全面解除管制的機率並不高。

央行3月才將第二戶貸款成數由五成放寬至六成，通常仍需要時間觀察政策效果。加上房價並未全面明顯下跌，只是交易量縮、議價空間擴大，央行沒有太大理由在短時間內大幅轉向。

較可能的方向，是維持整體信用管制架構，但針對自住、換屋、首購或正常交屋需求，提供更精準的例外與協處方式。

例如先買後賣的實質換屋族，目前在符合切結及期限規定下，已有機會不受第二戶貸款成數及寬限期限制。未來政策若有調整，也可能沿著這種「有條件、限自住、需切結」的方向進行，而不是直接讓投資型買盤重新取得高槓桿。

換句話說，央行可以救自住、協助交屋，但不太可能為了刺激成交量而出手保住房價。

利率若不動　也不代表房市回溫

市場普遍關心央行是否維持政策利率不變，但即使利率按兵不動，也不代表房市就會回溫。

當前購屋族的真正壓力，除了利率之外，還有貸款成數、鑑價、寬限期、每月還款金額與自備款缺口。

即使房貸利率沒有再升，只要銀行仍然保守估價，原本預期貸八成的買方最後只能取得七成，增加的一成自備款，就可能比利率變動更具殺傷力。

同樣地，第二戶貸款成數雖已放寬至六成，但沒有寬限期，代表換屋族若尚未賣掉原住宅，就要同時負擔兩筆本金與利息，家庭現金流仍然吃緊。

因此，6月18日會議對房市最重要的，不只是利率升降，而是央行會不會進一步區分自住與投資需求，避免正常換屋與預售交屋族被同一套限制卡住。

匯率與產業分化　將讓房市更加「有熱有冷」

新台幣匯率也是這次會議的重要變數。

若國際資金持續流入台股，可能支撐新台幣走勢，也有助降低部分進口成本；但對出口導向的傳統產業來說，新台幣升值可能壓縮換匯收入與價格競爭力。

這種產業差異，最後也會反映在區域房市。

科技業聚落若持續受惠AI需求、出口與股票資產上漲，當地購屋能力仍可能獲得支撐；但傳統產業、內需型中小企業或就業成長較弱的區域，房市需求可能進一步降溫。

未來房市不會只是簡單的全面上漲或全面下跌，而會呈現更明顯的產業、區域與產品分化。

M觀點：

這次央行理監事會議，表面上看的是利率與房市管制，真正的問題卻是資金要流向哪裡。

過去央行擔心資金大量流入房地產，把房價愈推愈高；如今房市信用受到壓制，資金轉向台股與科技產業，新的資產集中風險又開始浮現。6月18日央行會議最值得看的，不是哪一句話能讓房市重新熱起來，而是央行能不能在抑制炒作與保護正常居住需求之間，找到更精準的資金分流方式。