假買方真奪屋！出價乾脆、頭期款照付也可能是陷阱　山哥教你守住3道防線

【M傳媒／綜合報導】

房子有人出價乾脆、議價快速，甚至頭期款也準時支付，看起來像理想買方，賣方仍要把交易程序一道一道走完。

房產專家張惠山（山哥）提醒，警方近年持續示警「假買方真奪屋」型不動產詐騙。這類案件最危險的地方，在於交易前半段可能完全正常，真正風險往往出現在過戶、抵押與尾款交付階段。

台北市警局公開整理的房產詐騙案例指出，詐騙集團可能鎖定沒有房貸、抵押權乾淨，甚至由屋主自行出售的住宅，先以正常買方身分接觸，爽快支付部分款項建立信任，再利用過戶後的房屋向銀行或民間設定抵押、借款，最後捲款離開。

出價乾脆代表交易安全?

山哥表示，正常買方本來就可能出價快、付款準時，因此不能單靠「買方很有誠意」判斷交易是否安全。

真正需要提高警覺的，是後續出現偏離一般買賣流程的要求，例如：

要求跳過交易安全機制

要求由買方單方面指定的人處理全部過戶

要求提前交付權狀、印鑑證明或印章

要求先完成過戶，再補尾款

要求額外設定抵押權

付款節點與原契約不同

只要交易流程開始與原本契約不一致，就應立即停下重新確認。

詐騙常利用「信任、文件、過戶」

警方公開案例顯示，假買方真奪屋的核心，就是先取得屋主信任，再利用產權移轉後的房屋進行融資或抵押。

山哥提醒，權狀、印鑑證明、簽署文件及身分資料，都不是一般資料。

這些文件可能涉及：

所有權移轉

抵押權設定

貸款申請

委任地政士辦理登記

因此，每次交付文件前，都要確認用途、承辦人身分及實際申請內容。

第一層防線｜價金要有第三方控管

房屋交易動輒數百萬、上千萬元，價金最好透過具有明確契約與第三方控管機制的交易安全制度處理。

公平交易委員會曾指出，真正的第三方履約保證，可以增加買賣雙方價金及產權安全，但市場上也曾出現業者把一般專戶控管宣稱成「履約保證」而遭裁罰。

因此，賣方至少要確認：

錢匯進誰的帳戶

誰有權撥款

什麼條件下可以撥給賣方

交易失敗如何退回

過戶與尾款如何同步

山哥提醒，真正要看的是契約內容，而不是只看「履保」兩個字。

第二層防線｜賣方保留自己的專業人員

買方有自己的地政士，賣方也可以找自己信任的地政士、律師或專業人士協助確認交易。

重點不是一定要「雙代書」，而是不要讓交易所有文件、過戶與資金流程都掌握在同一方手上。

賣方自己的專業人員可以協助檢查：

買賣契約

付款節點

過戶文件

抵押權設定

印鑑證明用途

權狀交付時間

尾款與產權移轉是否同步

房屋交易金額越高，流程越需要互相制衡。

第三層防線｜先申請地籍異動即時通

內政部推出的「地籍異動即時通」是免費服務。

只要名下土地或建物被申請辦理買賣、拍賣、贈與、信託、抵押權設定、預告登記、查封、假扣押等案件，系統會在收件及異動完成兩個階段，以簡訊或電子郵件通知所有權人。

這項服務不能直接阻止登記，但可以讓屋主更早知道有人正在送件。

如果收到非本人授權的異動通知，就能立即向地政事務所確認。

權狀、印鑑證明不要交給陌生人

房屋買賣確實需要相關文件辦理過戶，但文件交付時間要與交易進度一致。

山哥建議，重要文件應交由具有明確委任關係的地政士或專業人員處理，並確認：

實際送件內容

申請登記事項

有沒有設定抵押

價金是否已到位

尾款何時撥付

出現「先過戶、尾款之後再給」或「先把文件全部交出來再處理」的要求，都應重新檢查交易安全。

房屋價值動輒上千萬元，交易越順利，越要按照原本程序完成每一道確認。

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