銀行鑑價差300萬！富哥：別傻了，銀行才不甩建商開價，現在是銀行說了算
文／貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）
「建商開價1500萬，銀行鑑價1200萬，差額300萬你自己想辦法！」
這不是笑話，是富哥最近常聽到的案例。很多人以為「建商開多少，銀行就貸多少」，富哥直接告訴你：門都沒有！
銀行鑑價是「保守價」，不是「成交價」
你開你的高價，銀行有銀行的規矩。根據央行規定，銀行辦理購屋貸款，必須以「鑑價」為基準，不是以「成交價」為基準。鑑價是銀行自己評估的「擔保品價值」，通常會比成交價低。
上個月有個客戶跑來找富哥，說看中一間開價1500萬的房子，銀行鑑價只有1200萬，貸款成數7成，只能貸840萬，自備款要660萬！他原本以為自備款300萬就夠了，結果要多準備360萬。
這就是現實。銀行不是慈善機構，他們只對自己的風險負責。你覺得房子值1500萬，銀行覺得只值1200萬，誰說了算？銀行說了算。
現在是銀行挑客戶，不是你挑銀行
銀行主管私下透露，現在房貸業務是「銀行挑客戶」，不是客戶挑銀行。
為什麼？富哥幫你拆解：
第一，銀行法第72-2條規定，銀行不動產放款不能超過存款總額的30%。很多銀行早就逼近天花板，額度有限，當然要挑條件好的客戶。
第二，央行信用管制持續，銀行審核趨嚴。就算央行說第二戶可以貸6成，銀行還是有自己的內規，可能只給5成。你以為6成就是6成？銀行說要打折就打折。
第三，房貸餘額不多，銀行要省著用。有銀行主管跟富哥坦言：「現在不是不想放款，是沒額度放款。」
除非你是銀行的VIP，或者有特殊背景，否則就是銀行說了算。不滿意？慢走不送，換下一個客戶。
開辦費、利率，都是銀行說了算
不只貸款成數，開辦費、利率也都是銀行說了算。根據銀行公會統計，各銀行開辦費從3,000元到10,000元不等，有些銀行甚至收1.5%。名目也五花八門：開辦費、帳管費、徵信費、鑑價費、手續費……你以為貸到款就沒事了？光這些費用就先扒你一層皮。
利率更不用說。一般房貸利率從2.5%起跳，第二戶更高。你以為你能談到2.2%？銀行主管直接告訴富哥：「能貸到就不錯了，還想談利率？」
兆豐銀行董事長董瑞斌就曾公開表示，銀行房貸水位太滿，不敢再增加，甚至建議新青安「不要再辦了」，因為會排擠到其他資金需求。連銀行董事長都這麼說了，你還覺得銀行會求你去貸款？
全球升息，台灣遲早跟進
不只國內環境嚴峻，國際局勢也在逼台灣升息。美國聯準會持續升息，歐洲央行也跟進。台灣央行雖然連八季維持利率不變，但總裁楊金龍已經表態「偏向緊縮」。
央行3月19日宣布第二戶貸款從5成調升到6成，有人解讀為「鬆綁」。但富哥要說：這不是鬆綁，是給換屋族一條活路，不代表銀行會大放送。富哥在金融圈三十年，這種「微調」看多了，不要被政策標題沖昏頭。
沒有法律規定銀行一定要貸款給你
很多人以為「我信用好、收入高，銀行就應該貸款給我」。
錯！沒有法律規定銀行一定要貸款給你。
銀行法第5條只規定銀行辦理放款應確實評估，但沒說「不能拒絕」。銀行有權決定要不要貸給你、貸多少、利率多少。這就是「銀行自主管理」。
金管會也一再強調，銀行要「衡平」管理不動產放款，不能因為房貸占比相對較小就放鬆風控。銀行沒有義務貸款給你，這是最基本的道理。
你以為你在挑銀行？醒醒吧，是銀行在挑你！
建商開高價，銀行才不甩你。銀行只相信自己的鑑價，只借給自己覺得安全的客戶。
富哥在金融圈多年，給你四句話記清楚：
銀行鑑價是保守價，不是成交價，別傻傻以為建商開多少就能貸多少
銀行在挑客戶，不是你挑銀行。額度有限，條件不好就慢走不送
開辦費、利率都是銀行說了算，你沒什麼談判空間
沒有法律規定銀行一定要貸款給你，銀行有權拒絕
全球升息、央行緊縮，第二戶只給6成已經算佛心。不滿意？不爽？慢走不送，換下一個客戶。這就是現在房貸市場的現實。
你遇過銀行鑑價跟成交價差多少？留言告訴富哥！
