繼承合建分屋賣房想省稅？國稅局：持有期間可併計「老爸的土地」，2年變10年稅率從45％變15％

繼承合建分屋賣房想省稅？國稅局：持有期間可併計「老爸的土地」，2年變10年稅率從45％變15％

【M傳媒／綜合報導】

近年都更改建熱絡，不少繼承人因繼承而取得父母與建商合建分屋的房產。然而，繼承人在出售這類房產時，房屋持有期間究竟如何計算，直接影響房地合一稅的稅率。財政部臺北國稅局今（26）日表示，若符合特定條件，房屋持有期間可以合併計算被繼承人（父母）的土地持有期間，而非僅從房屋登記取得日起算，有機會大幅降低稅負。

合建分屋「房屋」持有期間，可併計「土地」持有時間

國稅局說明，依據《所得稅法》第14條之4第4項規定，個人出售因繼承或受遺贈取得的房屋、土地，計算持有期間時，可合併計算被繼承人或遺贈人的持有期間。

更進一步，如果被繼承人是以自有土地與建商合建分屋、參與都更或危老重建所分配取得的房屋，房屋持有期間還可以進一步併計被繼承人的「土地」持有期間。

這項規定是因財政部於115年4月21日修正發布《房地合一課徵所得稅申報作業要點》 ，將原本只能併計「房屋」持有期間的規定，放寬為可改以併計「土地」持有期間。由於這類合建案件通常先取得土地，數年後才分回房屋，土地的持有期間遠長於房屋，這項修正對於繼承人出售房產時，具有顯著的降稅效果。

案例試算：繼承後出售，持有期間從2年變10年

國稅局以案例說明，小美的父親在2016年2月15日買下一筆土地，之後與建商簽訂合建契約，並在2024年登記取得分配完成的房屋。小美在2025年5月7日繼承了這間房屋及坐落基地，並在2026年4月20日將其出售。

由於這筆房地是在2016年1月1日以後取得，屬於房地合一稅的課稅範圍。

關鍵在於持有期間的計算：

• 土地：因為繼承可併計父親的持有期間，從父親2016年2月取得土地開始計算，到2026年4月出售時，已超過10年。
• 房屋：雖然父親在2024年才合建分屋取得房屋，但因為屬於合建分屋，房屋的持有期間可以直接從父親2016年2月15日取得合建土地時起算。因此，小美出售時，房屋的持有期間同樣超過10年。

最終，小美出售這筆繼承取得的合建分屋房地時，土地及房屋的持有期間都超過10年，房地合一稅均適用最低的15%稅率。

繼承人非「合建者」，不適用20%單一稅率

國稅局也特別提醒，另一種常見的誤解是，繼承人可能誤以為自己可以適用「以自有土地參與合建」的20%單一稅率。對此，國稅局明確指出，繼承人既未以自有土地實際參與合建，自非該20%單一稅率適用的對象。

若繼承人誤用此稅率申報，將可能被國稅局補稅。例如，曾有繼承人出售繼承的合建房屋時，誤按20%稅率申報，但經國稅局查核後，認定其持有期間在2年以內，應按45% 的稅率課稅並補稅。

修正前後稅率對照

財政部高雄國稅局也提供另一組對照數據，說明了新舊規定的差異：

若甲君在115年2月1日出售，修正前房屋持有期間僅約1年1個月，稅率高達45%；土地持有期間9年1個月，稅率20%。但在115年5月1日出售並適用修正後規定，房屋持有期間可合併計算為9年4個月，稅率降為20%，與土地相同。

提醒：仍須依法申報

國稅局提醒，個人交易屬房地合一稅制課稅範圍的房屋、土地，不論盈虧、有無應納稅額，均應於完成所有權移轉登記日次日起算30日內，向戶籍所在地國稅局辦理申報。如有相關法令疑義，可撥打免費服務電話0800-000-321洽詢。