穿越20年看台灣老城！從台北西區到府城、鹽埕　2006、2016、2026房價軌跡一次看

在台灣，每座城市都有一塊最早亮起燈火的地方。老火車站、廟口、市場、老街、銀行街、第一代百貨商圈，這些區域曾經是城市最繁華的核心，也在都市向外擴張後，一度面臨人口外移、建物老化與商圈轉移。

近年都更、危老、軌道建設、文化保存與舊城再生陸續推進，部分老城重新聚集人流與資金，房價也跟著改寫。

法律上，「舊市區更新」的定義出現在《都市計畫法》第7條，指舊有建築物密集、畸零破舊，影響景觀或公共安全，需要拆除重建、就地整建或特別維護的地區。各城市日常使用的「舊市區」、「舊城區」或「歷史街區」，則會依都市發展歷史與地方計畫形成不同範圍。

本文加入2006、2016、2026三個時間點的房價背景。2006年採歷史研究整理的縣市平均單價資料，該研究資料來源包含內政部地政司；2016年採內政部實價登錄「不含車位建物交易單價中位數」；2026年則採近期實價登錄彙整的近一年房屋單價中位數。三個年代統計方法不同，主要用來呈現長期市場變化與價格層級。

北部｜台北西區從老城走回舞台中央

台北舊城最具代表性的區域集中在中正、萬華與大同，包括清代台北府城、大稻埕、艋舺、大龍峒等歷史聚落。中華路、中山南路、愛國西路、忠孝西路圍起的區域，是昔日台北府城核心。

房價時間軸相當鮮明。2006年台北市歷史平均單價約28.38萬元，2016年不含車位交易單價中位數已達56.9萬元，2026年近一年台北市單價中位數約108.52萬元。

老城本身的價格也重新排序。以大同區為例，2026年近一年大樓成交價約102.7萬元／坪，新屋約114.5萬元；以迪化街、大稻埕為核心的延平生活圈，近一年成交更約105萬元，新案約118萬元。西區門戶、台北雙星與都更危老，正在讓「老台北」長出另一套價格。

新北｜一座城市、多個老城核心

新北由原台北縣升格，各行政區都有自己的發展歷史，因此沒有單一舊城可以代表全市。板橋府中、新莊老街、三重中央市場周邊，都帶有明顯的早期城市紋理。

2006年新北市歷史平均單價約12.77萬元，2016年不含車位交易單價中位數30.7萬元，2026年近一年全市約60萬元。

板橋目前仍是新北核心房市之一，2026年近一年住宅平均單價約59.4萬元。老城、捷運、高鐵、市政中心與新板特區在同一行政區內交疊，也形成新北相當特殊的新舊並存房市。

基隆｜港口就是城市的起點

基隆舊市區與港口密不可分，仁愛區廟口、港西街、中正路及臨港商業區構成早期城市核心，中正與中山區也保留大量港都發展痕跡。

2006年基隆市歷史平均單價約8.16萬元，2016年不含車位交易單價中位數16萬元，2026年近一年約20.88萬元。

最具老城代表性的仁愛區，目前近一年成交單價約21萬元，房價仍低於雙北，但已與20年前的市場層級拉開明顯距離。

桃園｜大廟、火車站串起百年舊城

桃園舊城以景福宮「大廟」與桃園火車站為雙核心，傳統商業街區沿中正路、民族路、民生路、春日路等道路發展。

2006年桃園歷史平均單價約9.74萬元，2016年不含車位中位數15.9萬元，2026年近一年全市約40.55萬元。

桃園區本身目前近一年成交單價約47.8萬元。捷運綠線與車站周邊都市更新持續推進後，老桃園市中心正與藝文特區、小檜溪、中路等新興區域重新競爭城市位置。

新竹｜竹塹古城遇上科技房價

新竹舊城以東門城、城隍廟、北門街與火車站為核心，歷史範圍橫跨今日東區與北區，保留竹塹城發展紋理。

2006年新竹市歷史平均單價約14.56萬元，2016年不含車位交易單價中位數19.6萬元，2026年近一年已約50.94萬元。

目前北區近一年約36至42萬元，東區則因竹科、關埔與市中心高價產品拉動，單價已達5字頭以上。科技產業創造的購買力，也一路滲進百年舊城。

宜蘭｜舊城街廓仍圍著宜蘭車站發展

宜蘭舊城以宜蘭市為核心，舊城北路、舊城南路、昭應宮及宜蘭火車站周邊，至今仍可看到早期城市輪廓。

2006年宜蘭縣歷史平均單價約10.03萬元，2016年不含車位交易單價中位數16.1萬元，2026年近一年全縣約29.41萬元。

宜蘭市近期單價約37萬元，價格已明顯高於全縣平均。縣政中心、交通建設與高鐵延伸議題，持續改變宜蘭市區房市版圖。

中部｜台中老城從沒落商圈走向新舊價差市場

台中｜火車站、中區仍是城市原點

台中舊城以台中火車站、中區及周邊東、西、南、北區為主要範圍，第二市場、自由路、繼光街、中華路等老商圈保留大量城市記憶。

2006年台中歷史平均單價約9.64萬元，2016年不含車位交易單價中位數16.7萬元，2026年近一年全市約40.2萬元。

真正進入中區，市場呈現另一幅畫面。2026年中區近一年成交約28.4萬元／坪，新屋約51.6萬元／坪。同一個老城生活圈，新大樓與高齡中古屋已經走出兩套價格。

彰化｜火車站、八卦山撐起老彰化

彰化舊城主要圍繞火車站、中正路、陳稜路、永樂街及八卦山周邊發展；鹿港則是另一套完整的港鎮歷史街區。

2006年彰化縣歷史平均單價約8.52萬元，2016年不含車位中位數13.1萬元，2026年近一年全縣約28.44萬元。

彰化市近期成交價約30.6萬元，新屋更接近40萬元。台中房價外溢、彰化鐵路高架與市區大型商業建設，也讓老市中心的房價層級一路墊高。

南投｜行政中心老街廓緩步墊高

南投市早期聚落集中在中山街、民族路與傳統商業區周邊，城市規模不像六都快速擴張，房價上升速度也相對溫和。

2006年南投縣歷史平均單價約8.18萬元，2016年不含車位中位數11.6萬元，2026年近一年全縣約24.15萬元。

南投市近期大樓交易約2字頭，市區生活圈約19至21萬元，仍屬中台灣總價相對容易入手的市場。

雲林｜斗六老城從圓環一路延伸

斗六是雲林行政、醫療與商業核心，舊城主要沿圓環、太平老街與傳統商圈向外發展。

2006年雲林縣歷史平均單價約7.37萬元，2016年不含車位中位數10.2萬元，2026年近一年全縣約24.93萬元。

斗六目前近一年大樓成交約2字頭，新屋價格再往上走，雲科大、產業園區與行政機能讓斗六房價長期高於縣內多數鄉鎮。

南部｜府城、嘉義、鹽埕老街開始長出新價格

嘉義｜火車站與中央噴水圓環串起舊城

嘉義舊城以火車站、中山路、文化路、中央噴水圓環及東市場一帶最具代表性，傳統商業活動至今仍高度集中。

2006年嘉義市歷史平均單價約10.37萬元，2016年不含車位交易單價中位數11萬元，2026年近一年約21.86萬元。

近年嘉義房市受到科學園區與周邊產業建設帶動，市區新案已與高齡中古屋拉開價格，新屋產品逐步進入3字頭以上市場。

台南｜府城300年歷史遇上土地稀缺

台南舊城的辨識度全台最高。中西區涵蓋赤崁、孔廟、神農街、民生路與運河周邊，大量廟宇、老街與商業活動集中在有限土地上。

2006年台南歷史平均單價約8.93萬元，2016年不含車位中位數13.4萬元，2026年近一年全市約32.68萬元。

中西區目前近一年大樓成交約31.4萬元／坪，新屋約46萬元／坪。老城土地供給有限，新案一推出，價格往往直接跳到另一個層級。

高雄｜鹽埕、哈瑪星從港都老核心走向觀光新城

高雄最具代表性的老城集中在鹽埕、哈瑪星，以及更早形成的左營舊城、楠梓老街等歷史聚落。鹽埕與哈瑪星曾是港口經濟最繁華的區域，如今則與駁二、大港橋及亞洲新灣區形成新的城市觀光軸線。

2006年高雄歷史平均單價約10.17萬元，2016年不含車位中位數14.4萬元，2026年近一年全市約31.25萬元。

鹽埕區近一年成交約27.7萬元／坪，新屋已達49萬元／坪左右。老公寓與新大樓價格幾乎像兩個市場，也成為高雄舊城轉型最鮮明的案例之一。

屏東｜火車站老城仍是生活機能核心

屏東市舊城以火車站、中山路、民族路、萬年溪與傳統商圈周邊為主要發展核心。

2006年屏東縣歷史平均單價約6.74萬元，2016年不含車位中位數9.6萬元，2026年近一年全縣約18.47萬元。

屏東市目前近一年成交約23.8萬元，市中心生活圈約24萬元，新屋則已進入3字頭。20年前仍在個位數價格帶的市場，現在也開始出現明顯的新舊屋價差。

東部｜花蓮、台東老城也跨進2字頭時代

花蓮｜金三角商圈守住城市中心

花蓮舊市區以中正路、中華路、中山路形成的「金三角商圈」最具代表性，溝仔尾與傳統市場一帶也保留大量城市發展記憶。

2006年花蓮縣歷史平均單價約6.17萬元，2016年不含車位中位數14.1萬元，2026年近一年全縣約23.63萬元。

花蓮市近一年成交約23.7萬元，市區生活圈約26萬元，新案約3字頭。觀光、醫療與行政機能，仍讓市中心維持東部主要住宅市場地位。

台東｜寶桑老街一路連向新市區

台東早期城市發展集中於寶桑路、福建路、中華路及舊站一帶，後來隨鐵路與新站發展，城市逐漸向外延伸。

2006年台東縣歷史平均單價約6.52萬元，2016年不含車位中位數11.1萬元，2026年近一年全縣約20.21萬元。

台東市近期大樓成交約25萬元，市區生活圈約25.9萬元，新屋約3字頭。東部房價基期仍低於西部主要都會區，但2字頭已經成為台東市區常見價格帶。

20年城市房價重新洗牌　老城價值從「屋齡」轉向「位置」

把時間拉回2006年，台灣多數縣市住宅單價仍在個位數或1字頭，台北約2字頭尾，新竹也只有1字頭。到了2016年，實價登錄已經讓市場價格更加透明，六都與科技城市開始明顯拉開差距；2026年，台北市整體站上百萬元，新竹逼近5字頭，台中與桃園約4字頭，台南、高雄也來到3字頭。

舊市區的房價變化則多了一層「新舊分化」。

成熟商圈、火車站、醫院、學校與行政機能早已存在，新案供給卻受到土地零碎、產權複雜與老屋密集限制。當都更、危老或大型新案成功整合，新房價格容易迅速向上定錨；同一街廓裡的老公寓、老華廈則依屋況、樓層、貸款條件與更新潛力形成另一個價格帶。

台北大同、台中中區、台南中西區與高雄鹽埕，都已經出現這種「老地段、新房價」的市場結構。

從2006走到2026，城市向外擴張的20年間，老城並沒有離開市場。捷運、車站、文化資產、商業機能與土地稀缺性重新被看見後，這些最早形成的城市核心，也正在用新的房價寫下一段新的城市記憶。

資料說明：2006年資料為研究整理之歷史縣市平均單價，原始資料引用內政部地政司等來源；2016年採內政部105年實價登錄不含車位建物交易單價中位數；2026年數據採截至近期實價登錄彙整之近一年單價中位數。不同年代的房屋類型、交易結構及統計方法不同，本文數字用於呈現長期市場層級及趨勢。