【政策逼出推案潮？彰化房市「虛熱實冷」的結構困境】
表面上看，彰化房市似乎迎來一波推案熱潮，今年1至7月全縣申報開工案達134件、總戶數2411戶，總銷金額突破283億元，創下近年新高。然而，這股推案動能並非來自市場真實需求，而是央行「土融限期開發」政策下的被迫開工潮。當建商為避免貸款成數遭限縮而加速動工，市場卻面臨預售案銷售率普遍低於5成的冷清現實，形成供給過剩的潛在風險。
政策驅動的推案虛火
央行2023年祭出的購地貸款新規，要求建商取得土融後18個月內必須動工，否則將面臨貸款成數逐年遞減與利息加碼的壓力。這項打擊囤地的政策，意外催生彰化「限期開工」的推案潮。據統計，3月單月開工量衝上691戶高峰，但隨著政策緩衝期接近尾聲，6、7月推案已銳減至百餘戶，反映建商並非看好後市，而是被迫消化土地庫存。
更值得關注的是市場消化能力。實價登錄顯示，2022至2024年間彰化預售案銷售率普遍低迷，除彰化市、員林市等核心區少數個案突破7成外，多數建案銷售率僅30-40%，甚至出現開案兩年僅售1成的極端案例。這種「推案熱、銷售冷」的背離現象，凸顯買方市場已實質轉向，建商卻因政策壓力不得不持續供給的結構性矛盾。
透天產品成市場避風港
在整體市場降溫下，透天厝成為彰化房市少數的亮點。數據顯示，透天產品占總推案量逾6成，5月預售占比更高達8成。這種偏好源自在地剛需特性——彰化家庭普遍傾向「有天有地」的居住型態，且相較大樓產品，透天總價帶較能符合當地購屋負擔能力。以和美鎮「格誠竹美」為例，主打總價1388萬起跳的透天案，即鎖定在地換屋族群。
然而，透天市場也面臨隱憂。隨營建成本上漲，新建透天總價多已突破千萬元門檻，與在地薪資水準漸行漸遠。部分建商開始調整策略，如縮小地坪或改推「小透天」產品，但能否持續吸引剛需買盤仍有待觀察。
彰化房市當前的矛盾圖景，實為政策干預與市場機制碰撞的縮影。一方面，央行土融政策有效抑制囤地，卻也造成供給過剩風險；另一方面，透天產品雖撐起半邊天，但高總價化可能逐漸侵蝕基本面支撐。隨著民俗月淡季來臨，建商資金周轉壓力恐將加劇，市場可能進入新一波調整期。對購屋者而言，此時更應審慎評估建商財務體質與區域供需，避免陷入「買在政策浪頭、套在市場谷底」的困境。 圖／google map
