我自己看喜歡一間房，請房仲談成交機率高嗎?
最近有網友提問，在土城海山捷運附近看中一間開價900萬的一房一廳，自己透過信任的房仲出價710萬並簽了斡旋單，但房仲透露屋主只願意降價10萬，這樣的狀況下成交機率究竟有多少？本文將從市場行情、房仲心理、談判策略三大面向，為您完整解析。
市場行情：710萬出價明顯低於區域行情
首先，我們必須先了解土城海山捷運周邊的實際市場行情。根據最新實價登錄資料，海山捷運站附近的中古電梯大樓，單價約落在每坪38-45萬元之間。以一房一廳常見的15-20坪來計算，合理總價區間大約在570-900萬元。
若該物件開價900萬元，網友出價710萬元，等於只有開價的79折，這樣的價差幅度（21%）在正常市場中確實較難被賣方接受。尤其房仲透露屋主只願降價10萬元，顯示賣方對價格相當堅持，這也讓710萬元的成交機率大幅降低。
房仲為什麼敢收這個斡旋？
許多網友疑惑，明明價差這麼大，為什麼房仲還敢收這個斡旋？這其實反映了房仲作業的幾個潛在心理：
測試買方彈性：房仲可能想先鎖定買方的購買意向，再逐步引導加價。實務上，許多房仲會先收斡旋，再以「屋主不滿意價格」為由，要求買方提高出價。
業界慣用話術：「有斡旋才能談」是常見說法，但若價差過大，負責任的房仲應提前告知成交可能性，而非讓買方抱持錯誤期待。
業績壓力考量：部分房仲為衝高委託量，可能先收斡旋再想辦法協調，但這容易造成買方時間與資金的浪費。
實戰談判策略：如何提高成交機會？
若網友真的很喜歡這個物件，可以考慮以下幾種策略：
重新評估出價合理性
建議先查清楚同社區近期成交價，若710萬確實過低，可考慮調整至750-780萬元，這個區間較有可能進入賣方的考慮範圍。
用「服務費」談判槓桿
由於賣方透過房仲交易需支付4%服務費（以900萬計算約36萬元），可以嘗試說服房仲：「若成交價達830萬元，可否降低服務費比例？」創造三贏局面。
直接聯繫屋主
透過管理員或鄰里長協助，直接向屋主提出「免服務費」的購屋方案。例如出價780萬元直接交易，屋主實拿金額可能比透過房仲賣800萬元還多。
設定明確停損點
給房仲最後期限：「若X日前屋主不接受OOO萬元出價，就請退回斡旋金。」避免無止盡等待。
重要風險提醒
斡旋金安全
確認斡旋單有註明「議價不成全額退還」，並保留所有書面證據。
避免追價過高
土城海山站周邊仍有其他選擇，不要因單一物件影響財務規劃。
以目前資訊判斷，710萬元成交機率極低，建議網友：
若預算彈性，可提高至750-780萬元再試
若預算固定，建議撤回斡旋另尋標的
同步查詢實價登錄，確認區域合理行情
最後提醒，購屋是重大決策，除了價格，也要綜合考量屋況、貸款條件等因素，才能做出最明智的選擇。
