比房價下跌更可怕的事發生了！房子掛半年沒人出價，台灣房市正在「流動性枯竭」
M傳媒房產中心／M編
很多人以為，房市的焦點永遠是漲或跌，但現在有一個更現實的問題正在發生，不是房價下跌，而是「想賣卻賣不掉」。
這件事，已經悄悄出現在台灣多個城市的市場中。根據信義房屋統計，2025年預售市場成交量從前一年的13萬件急凍至4.2萬件，年減幅高達68%。其中新竹及中南部市場減幅更達七至八成，顯示投資需求已明顯退場。
蛋黃區還在動，但中小坪數卡住了
核心商圈的房市仍有交易，但中小坪數住宅或偏遠地段的二手屋，流動性已明顯衰退。根據統計，雙北2025年預售交易量減幅約4至5成，相較中南部及新竹的7至8成，表現相對穩定。
信義房屋分析指出，這是因為雙北還有自用買盤撐腰，加上北市去年有輝達議題帶動區域買氣，因此維持一定量能。
為什麼會這樣？因為蛋黃區買的是「資產配置」，他們不在乎短期波動；但一般自住客買的是「安身立命」，他們會精算、會比價、會猶豫。
當市場預期轉向，最先凍結的就是這群人的買氣。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛直言，住宅市場已陷入「流動性僵局」，整體市場面臨十年少見的結構性洗牌。
有代銷直言：「買方現在更謹慎，他們擔心自己一旦接手，未來會賣不掉。」這句話一語道破現在的市場心理，買方不是沒錢，是怕自己變成最後一個接盤的人。
利率＋稅制，雙重鎖死交易
影響流動性的另一大因素，是利率與稅制調整。房貸利率逐步上升，使得購屋成本增加；另一方面，囤房稅、新青安、房地合一稅等政策，也提高了頻繁交易的成本與風險。
這些因素疊加，使得市場「賣方心理安全感」逐漸消失。
房市趨勢專家指出，房市受到兩股壓力夾擊：一是產業資金斷鏈，二是交易限貸鎖喉，政府將第二戶購屋大幅限貸，並將多數換屋族群界定為投資客，使市場交易動能受到嚴重扭曲與傷害。在這兩股壓力之下，房市交易量呈現「窒息式萎縮」，尤其換屋市場幾乎陷入停滯，如同一灘死水。
以前屋主敢開高價，是因為知道「總有人會買」；現在屋主不敢亂開價，是因為知道「開高連看都沒人看」。但問題是，降價也不一定賣得掉，因為買方還在等更低。
央行微鬆綁，但流動性危機還沒解除
央行3月19日將第二戶貸款成數從5成調升至6成，看似釋出善意。但專家警告，這不應被解讀為市場反轉訊號。全球經濟面臨資金退潮等重大轉變，央行以利率連八凍與信用管制維持表面穩定，實際上市場已陷入「滯脹」狀態。更深的問題是資金斷層。根據統計，2025年預售揭露件數從13萬件銳減至4.2萬件，而疫後待交屋物件從15萬棟攀升至18萬棟，形成「交屋潮黑洞」，吞噬房貸信用資源，購買力被全面壓抑。
對屋主的三個現實
第一，過去「價格高就能賣掉」的想法，已不再可靠。 現在市場上的買方，不是嫌貴，是根本不出價。
第二，如果短期內急於出售，可能需要承受更長的等待期或額外降價壓力。 從掛上網到成交，平均天數正在拉長，這不是運氣問題，是市場結構問題。
第三，降價不一定有用，但不降價一定沒人看。 專家建議，如果要賣，就要有「降價換成交」的心理準備，不要用半年前的行情來衡量現在的市場。
對買方的三個提醒
第一，現在雖然有議價空間，但也必須謹慎評估負擔能力，避免接手後成為流動性困境的一部分。 便宜買不一定便宜賣，未來你賣的時候，市場可能比現在更冷。
第二，地段、地段、地段。 專家指出，市場已全面分化，資產價格將從「由資金推動」回歸「由收益支撐」。現在還能成交的，多半是蛋黃區、交通便利、生活機能完整的物件。蛋白區、蛋殼區的房子，降價也不一定有人接。
第三，自住沒差，但投資要小心。 如果你是買來自住，房子是拿來住的，不是拿來賣的，流動性問題對你影響有限。但如果你是想投資賺價差，現在進場，可能要等很久才有機會出場。
M編；房市現實不是價格波動，而是流動性問題，賣不掉的風險，已經比價格下跌更值得關注。
對屋主而言，掌握市場資訊、謹慎評估出售時機，是當前最重要的課題。正如專家所提醒：「房市已進入一場無聲淘汰賽。市場不會等人，只會洗牌。撐得久不代表撐得住，轉得早、動得快、降得大，才能活得下來。」對買方而言，現在確實有議價空間，但不要被「便宜」沖昏頭。買得便宜不是贏，賣得掉才是。
一句話總結：房市正在從「價格戰」轉向「流動戰」，誰能賣掉，誰才是贏家。
問題來了，你最近有朋友在賣房子嗎？掛多久了？
